Définitions
Partie commune : définition
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Dans un immeuble collectif, certains espaces n’appartiennent à personne en particulier : ils servent à tous. Ces espaces partagés portent un nom, les parties communes. En donner la définition aide à situer la frontière avec le logement loué et à comprendre ce que couvre, ou non, un état des lieux.
En bref
La partie commune désigne, en copropriété, l’espace partagé entre les occupants d’un immeuble, par opposition aux parties privatives réservées à un usage exclusif. En location, l’état des lieux porte sur le logement privatif, non sur les parties communes.
La définition de la partie commune
La partie commune désigne, dans un immeuble en copropriété, l’espace partagé entre les occupants. Elle sert à l’ensemble et non à un occupant déterminé : hall d’entrée, cage d’escalier, couloirs, espaces collectifs. Elle s’oppose à la partie privative, réservée à l’usage exclusif d’un occupant. Cette distinction est une notion générale de la copropriété.
Partie commune et partie privative
Le critère de distinction tient à l’usage. Une partie privative est affectée à un occupant, qui en a la jouissance exclusive, tandis qu’une partie commune est ouverte à l’usage de tous. Cette opposition organise la vie d’un immeuble collectif et détermine, notamment, à qui revient l’entretien de chaque espace.
- partie commune : espace partagé entre les occupants de l’immeuble ;
- partie privative : espace à l’usage exclusif d’un occupant ;
- critère de distinction : l’usage partagé ou exclusif de l’espace.
Partie commune et location
En location, le logement mis à disposition correspond à la partie privative. Les parties communes, elles, obéissent à des règles propres à la copropriété et ne se confondent pas avec le logement loué. L’entretien courant et les menues réparations que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 met à la charge du locataire concernent le logement privatif, non les espaces partagés de l’immeuble.
Partie commune et état des lieux
L’état des lieux d’un logement porte sur la partie privative : il décrit les pièces de ce logement, à l’entrée puis à la sortie, de façon contradictoire au sens de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit une description par pièce et distingue les parties privatives des parties communes. Les parties communes ne relèvent donc pas, en principe, de l’état des lieux du logement loué.