État des lieux d’une maison : extérieurs et dépendances

Une maison, les mêmes obligations qu’un appartement

Le point de départ est simple : une maison individuelle n’échappe à aucune des règles applicables aux autres logements. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mêmes mentions obligatoires, quel que soit le type de bien : le type d’état des lieux (entrée ou sortie), la date, la localisation du logement, l’identité des parties et, le cas échéant, de leurs mandataires, les relevés de compteurs, le nombre de clés, une description précise par pièce portant sur les sols, murs, plafonds et équipements, puis les signatures des deux parties.

Comme pour tout logement, l’état des lieux est établi de façon contradictoire et annexé au bail, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Une fois signé par les deux parties, il fait foi entre elles. La comparaison entre l’état d’entrée et l’état de sortie reste le mécanisme central pour apprécier ce qui relève de l’usage normal et ce qui constitue une dégradation.

Ce qui change vraiment : les extérieurs et dépendances

La vraie spécificité d’une maison tient à tout ce qui se trouve autour et en dessous des pièces d’habitation. Ces éléments doivent être décrits avec le même soin que les pièces intérieures, car ils feront eux aussi l’objet d’une comparaison à la sortie.

• Le jardin privatif : pelouse, haies, arbustes, massifs, clôtures, allées et leur état d’entretien général.
• La terrasse et ses abords : dalles, garde-corps, revêtements, éventuel abri.
• Le garage : porte, motorisation, sol, murs, éclairage et prises.
• La cave ou le sous-sol : accès, humidité éventuelle, aération, rangements.
• Le portail et la clôture : fonctionnement, motorisation, télécommandes et badges.
• Les dépendances diverses : abri de jardin, remise, cellier, local technique.

Chaque dépendance mérite une description écrite dédiée. Un garage n’est pas « un garage » : on note l’état de la porte, du sol, la présence d’une motorisation et le nombre de télécommandes fournies. Une cave se décrit avec ses éventuels signes d’humidité, précisément pour éviter tout malentendu au départ.

Les équipements techniques à ne pas oublier

Une maison abrite souvent des équipements que l’on ne trouve pas dans un appartement classique. Ils sont importants à double titre : leur bon fonctionnement conditionne le confort du locataire, et leur état d’entrée sert de référence.

• Le chauffe-eau ou ballon : type, état apparent, absence de fuite visible.
• La chaudière : marque, état général, date du dernier entretien si elle est connue.
• Le système de chauffage : radiateurs, plancher chauffant, poêle éventuel.
• La ventilation et les aérations des différentes pièces.

On décrit ce que l’on constate visuellement, sans se substituer à un diagnostic technique. L’objectif de l’état des lieux est de figer un état apparent à un instant donné, pas d’expertiser une installation.

Les compteurs, encore plus nombreux

Le relevé des compteurs fait partie des mentions obligatoires du décret n° 2016-382. Dans une maison, ils sont souvent plus nombreux et parfois dispersés : compteur dans un local technique, dans le garage, en limite de propriété ou dans un regard extérieur.

• Compteur d’électricité, avec son index chiffré.
• Compteur de gaz, s’il existe.
• Compteur d’eau, parfois situé à l’extérieur, en regard ou en limite de terrain.

Tableau récapitulatif : pièces et extérieurs

Le tableau ci-dessous distingue les postes intérieurs, communs à tout logement, des postes propres à une maison individuelle. Il sert de repère pour n’oublier aucune zone.

Entretien du jardin : qui fait quoi ?

La maison avec jardin soulève une question fréquente : à qui revient l’entretien ? Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range l’entretien courant des jardins privatifs parmi les réparations et l’entretien à la charge du locataire. Cela recouvre, par exemple, la tonte, la taille légère, le désherbage et l’entretien courant des allées.

C’est là que l’état des lieux d’entrée prend toute sa valeur. En décrivant l’état du jardin au début de la location, on fixe un point de référence. À la sortie, la comparaison permet de distinguer un jardin simplement soumis au passage des saisons d’un jardin manifestement laissé à l’abandon.

Photographier une maison : une bonne pratique

La loi impose une description écrite précise, pas des photographies. Les photos restent une bonne pratique : prises de façon contradictoire, datées et jointes à l’état des lieux signé, elles appuient utilement le texte. Pour une maison, elles sont particulièrement pertinentes sur les extérieurs, où l’état d’un jardin ou d’une clôture se décrit parfois plus facilement par l’image.

Avec EtatDesLieuxPDF.fr, les photos sont traitées entièrement dans votre navigateur : aucune image n’est envoyée sur un serveur. Les clichés iPhone au format HEIC sont convertis automatiquement en JPEG, l’orientation est corrigée, les métadonnées EXIF et GPS sont retirées, et la date de prise de vue peut apparaître en légende comme horodatage indicatif. L’outil applique des plafonds de 6 photos par pièce et 30 au total, ce qui invite à sélectionner l’essentiel, extérieurs compris. Le PDF obtenu reste un modèle à compléter et à signer par les deux parties.

Si l’une des parties souhaite une valeur probante renforcée, la voie appropriée est celle du commissaire de justice, dont le constat relève d’un cadre professionnel distinct. Dans la grande majorité des locations de maison, un état des lieux contradictoire et soigné, couvrant l’intérieur comme les extérieurs, suffit à sécuriser la relation entre bailleur et locataire.