Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues

Ce qu’est le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à la signature du bail, destinée à couvrir d’éventuels manquements à ses obligations, comme des dégradations ou des loyers impayés. Son régime est fixé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne doit pas être confondu avec le premier loyer et n’est pas destiné à financer l’usure normale du logement.

Son montant est plafonné : il ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide. Pour un logement meublé, le plafond est porté à deux mois de loyer hors charges en application de l’article 25-6 de la même loi.

Les délais de restitution

Le point de départ du délai est la remise des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée. Deux durées sont possibles selon le résultat de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie.

• Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt est restitué dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés.
• Si l’état des lieux de sortie fait apparaître des différences imputables au locataire, le délai est porté à deux mois.

C’est donc la comparaison des deux états des lieux qui détermine à la fois le délai et le montant restitué. Un état des lieux d’entrée et de sortie complets et précis est le meilleur moyen d’éviter les litiges à ce stade.

Les retenues justifiées par le bailleur

Le bailleur peut retenir tout ou partie du dépôt, mais uniquement sur présentation de justificatifs. Concrètement, il doit appuyer chaque retenue par des documents tels que des devis ou des factures correspondant aux réparations à réaliser ou déjà effectuées.

Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être facturées. L’usure normale liée à l’occupation, appelée vétusté, reste à la charge du bailleur et ne peut pas justifier une retenue. La distinction se fait précisément grâce à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, dans l’esprit du décret 2016-382.

Le cas particulier de la copropriété

Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif soumis à un budget de charges commun, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Cette provision est plafonnée à 20 % du dépôt de garantie.

Le solde éventuel doit être régularisé après l’arrêté des comptes, une fois connu le montant définitif des charges revenant au locataire pour sa période d’occupation. Cette règle permet d’ajuster le décompte sans bloquer l’intégralité de la somme.

Le retard de restitution

Si le bailleur ne respecte pas le délai applicable, le montant dû au locataire est majoré. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée de retard.

Cette majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse. Il est donc essentiel de transmettre ses coordonnées à jour au moment de la remise des clés, afin de préserver ses droits en cas de restitution tardive.