Méthode
État des lieux : le guide complet (entrée & sortie)
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L’état des lieux (EDL) est le document qui compare l’état du logement à l’entrée et à la sortie du locataire. Bien réalisé, il protège les deux parties et évite l’essentiel des litiges de fin de bail. Ce guide complet réunit le cadre légal, les mentions obligatoires, la question de la vétusté, le sort du dépôt de garantie, la place des photos et les recours en cas de désaccord.
En bref
L’état des lieux est un constat contradictoire réalisé à l’entrée et à la sortie du logement, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382. Il décrit chaque pièce avec précision, sert de référence pour la restitution du dépôt de garantie et distingue la vétusté normale des dégradations imputables au locataire.
Qu’est-ce qu’un état des lieux ?
L’état des lieux est le constat écrit de l’état d’un logement loué, dressé au moment où le locataire reçoit les clés, puis à nouveau lorsqu’il les restitue. Il joue le rôle de point de comparaison : ce qui a changé entre l’entrée et la sortie, au-delà de l’usure normale, peut être imputé au locataire. C’est donc une pièce centrale du bail, aussi utile au bailleur qu’au locataire.
Deux textes en fixent l’ossature. L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe et les conditions de réalisation. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, en vigueur depuis le 1er juin 2016, en précise le contenu et la forme. La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a préparé cette réforme et introduit la grille de vétusté.
Le cadre légal en bref
L’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit un état des lieux établi de façon contradictoire et amiable, par les deux parties ou par un tiers qu’elles mandatent, en autant d’exemplaires que de parties, et joint au contrat de location. Le locataire dispose d’une marge pour corriger un oubli à l’entrée.
- un état des lieux à l’entrée et un à la sortie ;
- un document contradictoire et amiable, établi ensemble ;
- autant d’exemplaires que de parties, annexés au bail ;
- un complément possible dans les dix jours pour l’état des lieux d’entrée ;
- pour le chauffage, un complément possible au cours du premier mois de la période de chauffe.
Les mentions obligatoires (décret n° 2016-382)
L’article 2 du décret énumère les informations que doit contenir l’état des lieux. La description « précise », pièce par pièce, en est le cœur : pour chaque pièce, on décrit l’état des sols, des murs, des plafonds, des équipements et des éléments du logement.
| Mention | Détail |
|---|---|
| Type | État des lieux d’entrée ou de sortie |
| Date | Date d’établissement du document |
| Localisation | Adresse et situation du logement |
| Parties | Nom ou dénomination des parties et domicile ou siège du bailleur |
| Mandataires | Le cas échéant, personnes mandatées pour établir l’état des lieux |
| Compteurs | Le cas échéant, relevés des compteurs individuels d’eau ou d’énergie |
| Clés | Détail et destination des clés et moyens d’accès |
| Description | État des sols, murs, plafonds, équipements, pièce par pièce |
| Signatures | Signature des parties |
À la sortie, deux mentions s’ajoutent : la nouvelle adresse ou le lieu d’hébergement du locataire, et la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée. Elles permettent de rattacher les deux documents et de recontacter le locataire, notamment pour le dépôt de garantie.
La forme du document
L’article 3 du décret laisse le choix : document unique ou documents distincts de présentation similaire, dès lors que la comparaison entre l’entrée et la sortie reste possible. Le support peut être papier ou électronique. Un exemplaire est remis à chaque partie au moment de la signature.
Entrée et sortie : ce qui change
L’état des lieux d’entrée et celui de sortie obéissent aux mêmes règles de contenu, mais ne jouent pas le même rôle. L’entrée fixe la référence ; la sortie constate les évolutions et déclenche la restitution du dépôt de garantie.
| Élément | À l’entrée | À la sortie |
|---|---|---|
| Fonction | Fixer l’état de départ | Comparer et constater les écarts |
| Compléments | Dix jours ; chauffage sur le 1er mois de chauffe | Pas de délai de complément spécifique |
| Mentions en plus | — | Nouvelle adresse du locataire ; date de l’EDL d’entrée |
| Effet financier | Aucun versement lié | Point de départ de la restitution du dépôt de garantie |
| Facturation d’un tiers | Part locataire plafonnée possible | Jamais facturé au locataire |
Vétusté ou dégradation ?
La vétusté est l’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal du logement. Elle ne peut être mise à la charge du locataire. La dégradation, en revanche, résulte d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal et peut donner lieu à retenue. La distinction est au cœur des litiges de sortie.
Pour objectiver cette appréciation, l’article 4 du décret permet le recours à une grille de vétusté, facultative, issue d’un accord collectif de location. Elle fixe, par type d’équipement, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels. Les réparations locatives à la charge du locataire figurent, à titre indicatif, dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (menus raccords, joints, remplacement de vitres, entretien courant, etc.).
Le dépôt de garantie à la sortie
L’article 22 de la loi de 1989 encadre le dépôt de garantie. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Sa restitution dépend de la comparaison des états des lieux.
- restitution sous un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- restitution sous deux mois s’il présente des différences ;
- les délais courent à compter de la remise des clés ;
- toute retenue doit reposer sur des justificatifs (devis ou factures) ;
- à défaut de restitution dans les délais, une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé est due.
Le rôle des photos
La loi et le décret exigent une description écrite précise, pas des photos. Celles-ci ne sont donc pas obligatoires. Prises de façon contradictoire, datées et jointes à l’état des lieux, elles constituent néanmoins une bonne pratique qui sécurise la lecture du constat. Leur horodatage n’a qu’une valeur indicative.
En cas de désaccord
Lorsque l’état des lieux ne peut être établi de façon amiable, il est réalisé par un commissaire de justice (l’ancien huissier), à l’initiative de la partie la plus diligente, les parties étant avisées au moins sept jours à l’avance. Ses frais relèvent d’un tarif réglementé et sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. L’état des lieux de sortie, lui, ne peut jamais être facturé au locataire (article 23-1).