Cadre légal
Grille de vétusté : comment ça marche ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À la fin d’un bail, un logement porte forcément les traces du temps qui a passé. La grille de vétusté sert justement à mesurer cette usure normale et à éviter qu’elle ne soit facturée au locataire. Voici ce qu’elle est, ce qu’elle contient et pourquoi elle est utile au moment de l’état des lieux de sortie.
En bref
La grille de vétusté est un outil facultatif qui applique une durée de vie théorique et des abattements annuels aux éléments du logement, afin de chiffrer l’usure normale et d’éviter qu’elle soit mise à la charge du locataire à la sortie.
Qu’est-ce que la vétusté ?
La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Selon son article 4, il s’agit de l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Autrement dit, la vétusté correspond au vieillissement inévitable d’un logement occupé normalement : la peinture qui ternit, un sol qui se patine, un joint qui vieillit. Ce n’est pas une faute du locataire, mais le simple effet du temps.
À quoi sert une grille de vétusté ?
La grille de vétusté est un tableau qui définit, pour les principaux matériaux et équipements du logement, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels. Concrètement, plus un élément est ancien, plus son usure est présumée, et plus la part qui reste éventuellement à la charge du locataire diminue. La grille affecte ainsi le prix des réparations locatives : elle permet de déduire la part d’usure normale du coût d’une éventuelle remise en état.
- une durée de vie théorique par type de matériau ou d’équipement (peintures, revêtements de sol, robinetterie, etc.) ;
- un coefficient d’abattement appliqué chaque année écoulée ;
- parfois une franchise de départ, période pendant laquelle aucun abattement ne joue.
Un outil facultatif issu d’un accord collectif
Point essentiel : la grille de vétusté est facultative. Le décret de 2016 prévoit qu’elle est issue d’un accord collectif de location, national ou local. Les parties au bail peuvent convenir de l’appliquer, mais aucun texte ne les y oblige. Si le bail ne fait référence à aucune grille, l’usure normale reste appréciée au cas par cas, par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. Choisir une grille reconnue apporte simplement un cadre chiffré et prévisible.
Comment fonctionne le calcul ?
Le principe est celui d’un amortissement. Chaque élément se voit attribuer une durée de vie théorique. À mesure que les années passent, un abattement s’applique, réduisant la valeur résiduelle de l’élément. Lorsqu’une réparation est due parce que le locataire a dégradé un équipement au-delà de l’usage normal, on retranche du coût la part correspondant à la vétusté déjà accumulée. Le locataire ne supporte donc que la fraction non encore usée, et non le prix du neuf.
L’intérêt de la grille à la sortie
C’est au moment de l’état des lieux de sortie que la grille prend tout son sens. En comparant l’EDL d’entrée et l’EDL de sortie, on distingue ce qui relève de l’usure normale, à la charge du bailleur, de ce qui relève d’une véritable dégradation. La grille apporte alors un langage commun pour discuter d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie, en réduisant les désaccords sur la part imputable au temps.