Vétusté ou dégradation : qui paie quoi ?

Deux notions à ne pas confondre

La vétusté est l’usure normale du logement liée au temps ou à l’usage normal des matériaux et des équipements. Elle est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». La dégradation, elle, est un dommage qui va au-delà de cet usage normal et qui est imputable au locataire. La règle de partage découle de cette différence.

La vétusté n’est pas à la charge du locataire

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en son article 7 d), met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations, mais « à l’exception de la vétusté ». Autrement dit, ce qui vieillit normalement n’a pas à être facturé au locataire au moment de son départ. Une peinture qui a terni au fil des années, un revêtement qui s’est patiné avec un usage ordinaire relèvent de la vétusté, et donc du bailleur.

Ce qui peut être facturé au locataire

Seules les dégradations, c’est-à-dire les détériorations dépassant l’usage normal et imputables au locataire, peuvent lui être facturées. Encore faut-il pouvoir les établir. C’est ici qu’intervient la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie : c’est ce rapprochement, et lui seul, qui permet de démontrer qu’un dommage est apparu pendant la location.

• usure normale d’un sol après plusieurs années d’occupation : vétusté, à la charge du bailleur ;
• brûlure, tache indélébile ou déchirure d’un revêtement neuf à l’entrée : dégradation, à la charge du locataire ;
• peinture ternie par le temps : vétusté ; mur troué ou souillé au-delà de l’usage normal : dégradation ;
• équipement en fin de vie théorique : vétusté ; équipement cassé par mauvaise manipulation : dégradation.

La comparaison entrée/sortie, pièce maîtresse

Sans état des lieux d’entrée détaillé, il devient très difficile de prouver qu’un défaut constaté à la sortie n’existait pas au départ. La description précise, pièce par pièce, de l’état des sols, murs, plafonds et équipements est donc essentielle. Des termes clairs (neuf, bon état, usagé, traces, rayures) valent mieux qu’un vague « RAS ». Les photos ne sont pas imposées par la loi, mais, prises de façon contradictoire et jointes à l’EDL, elles constituent une bonne pratique pour documenter l’état réel.

Le rôle éventuel de la grille de vétusté

Lorsqu’une dégradation est bien imputable au locataire, le coût des réparations peut être modulé par une grille de vétusté, si les parties ont convenu de l’appliquer. Cette grille, facultative et issue d’un accord collectif, déduit la part d’usure déjà accumulée pour ne laisser à la charge du locataire que la fraction non encore usée du bien concerné. Le juge, en cas de litige, apprécie souverainement la situation.