Copropriété : le rôle du syndic pour un propriétaire bailleur

Parties privatives et parties communes : la distinction utile au bailleur

Dans un immeuble en copropriété, chaque logement se compose d’une partie privative, réservée à l’usage exclusif de son occupant, et bénéficie de l’usage de parties communes, partagées entre tous. Cette distinction est une notion générale de la copropriété : elle repose sur le critère de l’usage, exclusif ou partagé, de l’espace. Pour un propriétaire bailleur, c’est la première frontière à poser, car elle détermine ce qui relève du bail et ce qui relève de l’immeuble collectif.

La partie privative correspond au logement loué : ses pièces, ses équipements, ses annexes. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit d’ailleurs que l’état des lieux décrit les parties privatives, pièce par pièce ; les annexes comme une cave ou une place de parking relèvent du logement lorsqu’elles l’accompagnent. Les parties communes, elles — hall, cage d’escalier, couloirs, espaces collectifs —, obéissent aux règles propres à la copropriété et échappent au périmètre du bail.

Tableau comparatif

Le rôle du syndic de copropriété

Le syndic est le professionnel — ou, plus rarement, le bénévole — chargé d’administrer la copropriété. Son rôle se comprend autour de trois axes : la gestion des parties communes, l’exécution des décisions prises par les copropriétaires et la tenue des comptes de la copropriété. Ce sont là des missions générales, encadrées par la réglementation de la copropriété.

Concrètement, le syndic veille à l’entretien courant des espaces partagés, organise les travaux votés, souscrit et suit les contrats nécessaires à la vie de l’immeuble, puis rend compte de son action. Il prépare et met en œuvre les décisions de l’assemblée générale, l’instance où les copropriétaires arbitrent les orientations et le budget de la copropriété.

Ce que fait le syndic au quotidien

• gérer et entretenir les parties communes de l’immeuble ;
• préparer et exécuter les décisions de l’assemblée générale ;
• tenir les comptes de la copropriété et suivre le budget ;
• organiser les travaux et le suivi des contrats collectifs ;
• assurer le lien entre les copropriétaires sur la vie de l’immeuble.

Pour un propriétaire bailleur, un syndic réactif et transparent change beaucoup de choses : des parties communes bien entretenues, un accès fluide pour les locataires et une information claire sur la copropriété facilitent la mise en location. C’est précisément la promesse d’un syndic nouvelle génération comme AD Syndic, qui mise sur la clarté de la gestion et la disponibilité au service des copropriétaires bailleurs.

Ce que le propriétaire bailleur doit savoir sur les charges

La copropriété génère des charges liées à la vie de l’immeuble : entretien des parties communes, contrats collectifs, travaux votés. Pour un bailleur, ces charges se lisent à travers une distinction essentielle, celle entre charges récupérables et charges non récupérables.

Les charges dites récupérables peuvent, selon leur nature, être demandées au locataire au titre des charges locatives. Les charges non récupérables, en revanche, restent à la charge du propriétaire. Cette répartition obéit à des règles précises, sans qu’il soit nécessaire d’avancer ici de montant : l’essentiel, pour le bailleur, est de savoir que toutes les dépenses de copropriété ne se reportent pas sur le locataire.

Articuler la location, le syndic et l’état des lieux

La location et la copropriété ne se confondent pas, mais elles se rencontrent en pratique. L’état des lieux en est le point de contact le plus concret : réalisé de façon contradictoire au sens de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il fixe l’état du logement à l’entrée puis à la sortie. Il porte sur la partie privative — les pièces et, le cas échéant, les annexes — mais s’appuie sur des éléments qui touchent aux parties communes.

Les badges, les clés et les codes d’accès aux parties communes en sont un bon exemple : ils accompagnent la remise du logement et gagnent à être recensés au moment de l’état des lieux, même si les espaces qu’ils ouvrent relèvent de la copropriété. De même, l’état des parties communes conditionne le confort d’usage du locataire, sans figurer pour autant dans l’état des lieux du logement. Bien articulés, le bail, l’état des lieux et l’action du syndic donnent une location lisible, où chacun sait ce qui relève de son périmètre.

• l’état des lieux décrit le logement privatif et ses annexes ;
• les badges et clés des parties communes se recensent à la remise du logement ;
• l’entretien des parties communes relève du syndic, non du bail ;
• la répartition des charges distingue ce qui revient au locataire et au bailleur.