Sortie
État des lieux de sortie : comparer avec l’entrée
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L’état des lieux de sortie ne se juge jamais seul : il se lit en comparaison de l’état des lieux d’entrée. C’est cette comparaison qui permet de distinguer l’usure normale des dégradations et de déterminer d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Ce guide en détaille la méthode, fondée sur le décret n° 2016-382 et la loi n° 89-462.
En bref
À la sortie, on compare pièce par pièce avec l’état des lieux d’entrée, dans le même ordre et sur les mêmes postes. Cette comparaison, organisée par le décret n° 2016-382, distingue la vétusté, non facturable, des dégradations imputables au locataire. Seules ces dernières peuvent donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatifs.
Le principe : lire la sortie en miroir de l’entrée
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 prévoit que l’état des lieux permette la comparaison entre l’entrée et la sortie. On ne juge donc pas l’état du logement « dans l’absolu », mais l’écart avec la situation constatée à l’entrée. Établi de façon contradictoire (loi n° 89-462), le document de sortie est signé par les deux parties.
De ce principe découle une conséquence pratique : la qualité de la comparaison dépend d’abord de la précision de l’état des lieux d’entrée.
La méthode, pièce par pièce
Reprenez le même ordre de visite qu’à l’entrée, document d’entrée en main, et confrontez chaque poste.
| Poste | Ce que l’on compare |
|---|---|
| Sols et murs | Rayures, taches ou trous apparus depuis l’entrée. |
| Plafonds | Traces d’humidité ou de fumée nouvelles. |
| Menuiseries | Fonctionnement des fenêtres, portes et volets. |
| Équipements | Éléments manquants, remplacés ou hors service. |
| Compteurs et clés | Nouveaux index et nombre de clés restituées. |
Vétusté ou dégradation : ce que révèle l’écart
Tout écart n’est pas facturable. La comparaison sert précisément à distinguer deux natures de changement.
- La vétusté : usure normale liée au temps et à un usage conforme. L’article 4 du décret n° 2016-382 précise qu’elle n’est pas à la charge du locataire.
- La dégradation : dommage résultant d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal. Elle peut être imputée au locataire.
Des conséquences sur le dépôt de garantie
Le résultat de la comparaison détermine le sort du dépôt de garantie. Lorsque la sortie est conforme à l’entrée, le dépôt est restitué dans un délai d’un mois. Lorsqu’elle révèle des différences imputables au locataire, le bailleur peut opérer des retenues, sur justificatifs, et le délai passe à deux mois (article 22 de la loi de 1989), à compter de la remise des clés.
Sécuriser la comparaison
Pour une comparaison fiable, gardez l’état des lieux d’entrée sous les yeux, décrivez précisément chaque écart et, au besoin, joignez des photographies contradictoires et datées au document signé. Sans état des lieux d’entrée détaillé, la comparaison perd de sa force.