Les photos sont-elles obligatoires pour le locataire ?

Non. Les photos ne sont pas imposées par la loi, mais des photos contradictoires et datées constituent une bonne pratique pour prouver l’état du logement à l’entrée comme à la sortie.

Le bailleur peut-il me facturer l’usure normale du logement ?

Non. Seules les dégradations qui vous sont imputables peuvent être facturées. L’usure normale, ou vétusté, reste à la charge du bailleur.

Quand vais-je récupérer mon dépôt de garantie ?

Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il révèle des différences. Toute retenue doit reposer sur des justificatifs.

Qui paie si nous ne sommes pas d’accord à la sortie ?

Si l’état des lieux de sortie est établi par un commissaire de justice faute d’accord, les frais sont partagés par moitié, selon un tarif réglementé, après un avis d’au moins 7 jours.

Questions

État des lieux : le guide du locataire

Q: Puis-je compléter l’état des lieux après mon entrée ?

Oui. Le locataire peut demander un complément à l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours suivant sa réalisation, de préférence par écrit pour garder une trace de la date.

7 min de lectureMis à jour le 24/07/2026Sources officielles citées

Signer un état des lieux engage le locataire pour toute la durée du bail et surtout au moment de rendre les clés. Bien le préparer à l’entrée, connaître ses droits pendant la location et anticiper la sortie sont les meilleurs moyens de récupérer son dépôt de garantie sans litige. Ce guide réunit l’essentiel côté locataire.

En bref

Côté locataire, l’état des lieux est un document contradictoire qu’il faut décrire avec précision à l’entrée, compléter au besoin dans les 10 jours, puis comparer à la sortie. C’est cette comparaison qui conditionne la restitution du dépôt de garantie.

Un document contradictoire qui engage le locataire

L’état des lieux est établi de façon contradictoire à l’entrée et à la sortie du logement, puis annexé au bail, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, il est rempli et signé par le locataire et le bailleur, ou leurs mandataires, en présence l’un de l’autre. Aucune partie ne peut l’imposer unilatéralement à l’autre.

Pour le locataire, cette signature n’est pas une formalité : le document servira de référence pour comparer l’état du logement entre le début et la fin de la location. Un état des lieux d’entrée vague ou incomplet se retourne le plus souvent contre le locataire, car il devient difficile de démontrer qu’un défaut existait déjà avant son arrivée.

À l’entrée : décrire avec précision

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires de l’état des lieux : type d’état des lieux, date, localisation du logement, identité des parties et des éventuels mandataires, relevés des compteurs le cas échéant, nombre de clés, puis une description précise pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements, avant les signatures. Côté locataire, l’enjeu est de vérifier que chaque anomalie visible est bien notée.

Passez chaque pièce en revue : sols, murs, plafonds, mais aussi placards, fenêtres et équipements.
Signalez les traces, fissures, taches ou éléments défectueux, même mineurs, et faites-les inscrire.
Vérifiez le relevé des compteurs et le nombre de clés remises.
Ne signez pas un état des lieux d’entrée que vous jugez incomplet ou inexact sans avoir fait porter vos observations.

Le complément dans les 10 jours

Un défaut peut apparaître après l’installation, une fois le logement occupé. La loi permet au locataire de demander un complément à l’état des lieux d’entrée dans un délai de 10 jours suivant sa réalisation. C’est une protection précieuse : elle laisse le temps de repérer ce qui n’a pas sauté aux yeux le jour de la remise des clés, par exemple un équipement de chauffage à l’arrêt en été.

Le délai de 10 jours ne se prolonge pas de lui-même. Si vous constatez un problème après l’entrée, formulez votre demande de complément par écrit sans attendre, pour garder une trace de la date.

Les photos, une bonne pratique

Les photos datées ne sont pas imposées par la loi, mais elles constituent une bonne pratique fortement recommandée. Prises de façon contradictoire, elles complètent utilement la description écrite et facilitent la comparaison à la sortie. L’horodatage a une valeur indicative : il aide à situer une prise de vue dans le temps sans garantir à lui seul l’issue d’un litige.

Pendant le bail : entretien et réparations locatives

Pendant la location, le locataire assume l’entretien courant du logement et les menues réparations, appelées réparations locatives. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste indicative. Bien tenir le logement au fil du bail évite d’accumuler à la sortie des dégradations qui seront comparées à l’état des lieux d’entrée.

Cette obligation d’entretien ne transforme pas le locataire en responsable de tout. L’usure normale liée à une occupation paisible n’a pas à être réparée par lui : elle relève de la vétusté, à la charge du bailleur. La frontière entre les deux se joue précisément lors de la comparaison entrée/sortie.

À la sortie : préparer la comparaison

L’état des lieux de sortie reprend la même logique que celui d’entrée et ajoute des mentions propres : la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée, pour permettre la comparaison. C’est ce face-à-face entre les deux documents qui détermine ce qui peut, ou non, être facturé au locataire.

L’article 4 du décret de 2016 rappelle la notion de vétusté : l’usure normale du logement, distincte des dégradations. Une grille de vétusté peut être utilisée, mais elle reste facultative. Retenez le principe : seules les dégradations imputables au locataire sont à sa charge, jamais l’usure du temps.

Le dépôt de garantie et sa restitution

Le dépôt de garantie, encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en meublé. Sa restitution part de la remise des clés et dépend du résultat de la comparaison des états des lieux.

Élément	Location vide	Location meublée
Dépôt de garantie (maximum)	Un mois de loyer hors charges	Deux mois de loyer hors charges
Préavis du locataire	Trois mois, réduit à un mois dans certains cas	Un mois
Restitution du dépôt	Un mois si conforme, deux mois si différences	Un mois si conforme, deux mois si différences

Repères côté locataire selon le type de location.

Le bailleur ne peut retenir une somme que sur justificatifs, comme des devis ou des factures, et uniquement pour de véritables dégradations. Deux réflexes protègent le locataire à ce stade : communiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés, et savoir qu’un retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée.

Conservez votre état des lieux d’entrée signé, vos photos datées et tous vos échanges écrits. Ce sont vos éléments de preuve si le bailleur conteste ou retient une partie du dépôt.

En cas de désaccord : le commissaire de justice

Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à signer un état des lieux de sortie commun, celui-ci peut être établi par un commissaire de justice. Les frais sont alors partagés par moitié, selon un tarif réglementé, et un avis d’au moins 7 jours précède le constat pour que chacun soit présent.

À noter : lorsqu’il est réalisé de façon amiable par le bailleur, l’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. Une facturation de ce type doit alerter le locataire.

Les pièges à éviter côté locataire

Signer un état des lieux d’entrée incomplet sans faire inscrire ses observations.
Laisser passer le délai de 10 jours pour demander un complément.
Négliger les photos datées, qui aident à prouver l’état d’origine du logement.
Accepter une retenue sur le dépôt sans justificatif, ou confondre usure normale et dégradation.
Oublier de communiquer sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés.

Notre modèle d’état des lieux est un document indicatif à compléter, signer et conserver. Un état des lieux soigné à l’entrée comme à la sortie est la meilleure protection du locataire pour récupérer son dépôt sans litige.