Type de bien
État des lieux de combles aménagés
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Les combles aménagés transforment un dessous de toiture en espace habitable, avec ses pentes, ses fenêtres de toit et ses rangements sous rampant. Ces particularités géométriques changent la manière de décrire les surfaces. Ce guide détaille comment mener un état des lieux de combles aménagés, élément par élément.
En bref
Des combles aménagés présentent des plafonds en pente, des fenêtres de toit et des rangements sous rampant. Chaque surface se décrit selon le décret n° 2016-382, y compris les sous-pentes et l’escalier ou trappe d’accès. Compteurs, clés et photos datées complètent l’état des lieux.
Les combles aménagés, un volume sous toiture
Des combles aménagés forment un espace habitable installé sous la toiture, avec des plafonds en pente, des rampants, des fenêtres de toit et souvent des rangements sous-pente. Cette géométrie particulière n’allège pas l’état des lieux : chaque surface, même inclinée, se décrit précisément.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description précise des sols, murs, plafonds et équipements, avec les autres mentions obligatoires : type et date, localisation, parties, compteurs le cas échéant, clés et signatures. Établi de façon contradictoire au sens de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, le document est annexé au bail.
Les éléments à décrire dans des combles
On décrit chaque surface et chaque équipement propre au volume sous toiture. Le tableau ci-dessous récapitule les éléments à contrôler.
| Élément | Points à vérifier |
|---|---|
| Sol | Revêtement, planéité, jonctions et éventuels grincements. |
| Murs et rampants | Parements sous pente, angles, traces d’humidité et fixations. |
| Plafond et faîtage | Partie horizontale, jonctions avec les rampants et finitions. |
| Fenêtres de toit | Vitrage, ouvrant, manœuvre, joints, stores et occultations. |
| Rangements sous-pente | Placards, portes, tablettes et volumes exploités sous rampant. |
| Accès | Escalier, trappe, échelle, garde-corps et éclairage. |
Pour chaque élément, on note l’état réel des surfaces et des équipements. Les rampants et sous-pentes, plus exposés aux traces d’usage, méritent une description soignée pour distinguer à la sortie l’usage normal des dégradations.
Fenêtres de toit et sous-pentes
Les fenêtres de toit sont caractéristiques des combles : on décrit le vitrage, la manœuvre d’ouverture, les joints et les stores ou occultations. Les rangements sous-pente, souvent intégrés, se relèvent un par un : portes, tablettes et état intérieur.
- Vérifier l’ouverture et la fermeture des fenêtres de toit et de leurs stores.
- Décrire l’état des rampants et des sous-pentes, angles et jonctions compris.
- Relever les rangements sous-pente, portes et volumes exploités.
L’accès aux combles, un élément à part
L’accès aux combles, escalier, trappe escamotable ou échelle, se décrit à part entière. On y consigne l’état des marches ou barreaux, du garde-corps éventuel et de l’éclairage du passage.
Ce point est souvent oublié alors qu’il conditionne l’usage du logement. Le noter à l’entrée permet de disposer d’un point de comparaison fidèle lors de l’état des lieux de sortie.
Compteurs, clés et photos
Le relevé des compteurs lorsqu’il y a lieu et le décompte des clés figurent parmi les mentions attendues. Ils fixent le point de départ des consommations et clarifient les moyens d’accès au logement et à ses éventuelles annexes.
- Relever les index des compteurs présents, par exemple électricité, gaz ou eau.
- Compter et décrire les clés, badges et télécommandes remis.
- Noter les accès particuliers, cave, parking ou local commun.
La loi n’impose pas de photographier le logement, mais les photos datées sont une bonne pratique. Dans des combles, quelques clichés nets des rampants, des fenêtres de toit et des sous-pentes complètent utilement les mentions écrites, sans les remplacer. Ils doivent être datés et conservés avec l’état des lieux.