Type de bien
État des lieux d’un appartement
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
L’appartement est le logement le plus courant en location. Réparti sur un même niveau au sein d’un immeuble, il combine pièces de vie, pièces d’eau et parfois des annexes comme une cave ou un balcon. Ce guide explique comment décrire chaque espace avec méthode, pour un état des lieux complet et exploitable à la sortie.
En bref
L’état des lieux d’un appartement suit le décret n° 2016-382 : on décrit précisément chaque pièce, ses sols, murs, plafonds et équipements, on relève les compteurs et les clés, et l’on n’oublie pas les annexes rattachées au bail. Les photos datées restent une bonne pratique.
Ce que le décret impose pour un appartement
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires de l’état des lieux, quel que soit le type de logement. Pour un appartement, on retrouve le type d’état des lieux et sa date, la localisation du logement, l’identité des parties, le relevé des compteurs le cas échéant, le décompte des clés, la description précise pièce par pièce des sols, murs, plafonds et équipements, puis les signatures.
Établi de manière contradictoire au sens de l’article 3-2 de la loi n° 89-462, l’état des lieux est annexé au bail. Il fixe la référence qui servira à comparer l’entrée et la sortie, revêtement par revêtement et équipement par équipement.
Les pièces à décrire, une par une
Un appartement se compose de plusieurs pièces distinctes. Chacune fait l’objet d’une description autonome, afin qu’aucun espace ne soit oublié lors de la comparaison de sortie.
| Pièce | Éléments à vérifier |
|---|---|
| Entrée et couloirs | Sol, murs, plafond, interrupteurs, placards, porte palière et serrure. |
| Séjour | Revêtements de sol, murs, plafond, fenêtres, volets, prises et convecteurs. |
| Cuisine | Évier, robinetterie, plan de travail, meubles, hotte, faïence et appareils fournis. |
| Chambres | Sols, murs, plafonds, fenêtres, rangements et éclairage, décrits pièce par pièce. |
| Salle de bains | Baignoire ou douche, lavabo, robinetterie, joints, faïence et ventilation. |
| WC | Cuvette, chasse d’eau, lave-mains éventuel et revêtements. |
Pour chaque pièce, on note l’état réel des revêtements et des équipements, sans se contenter d’une mention globale. Une formule vague comme « bon état » perd toute utilité si elle ne précise pas ce qui est observé.
Les annexes rattachées au bail
Un appartement s’accompagne parfois d’annexes privatives : une cave, un balcon ou une terrasse, un emplacement de stationnement. Lorsqu’elles figurent au bail, ces annexes sont décrites dans le même état des lieux que le logement principal.
- Le balcon ou la terrasse : revêtement de sol, garde-corps, étanchéité apparente.
- La cave ou le cellier : sol, murs, porte, éventuelle ventilation et propreté.
- Le stationnement rattaché : sol, murs, porte ou portail, moyen d’accès.
Les parties communes de l’immeuble, elles, ne relèvent pas de l’état des lieux du logement : hall, escaliers et ascenseur ne sont pas des espaces privatifs. En revanche, les moyens d’accès remis, badges ou clés d’entrée, sont bien décomptés.
Compteurs, clés et moyens d’accès
Le décret prévoit le relevé des compteurs lorsqu’il y a lieu, ainsi que le décompte des clés remises au locataire. Dans un appartement, ces relevés fixent le point de départ des consommations et clarifient les moyens d’accès au logement et à ses annexes.
- Relever les index des compteurs présents, par exemple électricité, gaz ou eau.
- Compter et décrire les clés, badges d’immeuble et télécommandes remis.
- Noter les accès particuliers, comme une cave, une boîte aux lettres ou un local à vélos.
Les photos, une bonne pratique utile
La loi n’impose pas de photographier l’appartement, mais les photos datées sont une bonne pratique. Elles illustrent l’état des revêtements et des équipements de chaque pièce et complètent les mentions écrites, sans jamais s’y substituer.
On privilégie des clichés nets, pièce par pièce, en insistant sur les zones sensibles comme la cuisine et la salle de bains. L’essentiel est que ces photos soient datées et conservées avec l’état des lieux annexé au bail.