L’état des lieux reste-t-il valable si le propriétaire change ?

L’état des lieux, une annexe du bail

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux d’entrée est établi de façon contradictoire lors de la remise des clés, puis annexé au bail. Il ne s’agit pas d’un document isolé : il fait partie du contrat de location et en partage le sort.

Cette qualité d’annexe est essentielle pour comprendre ce qu’il advient de l’état des lieux lorsque le logement change de propriétaire.

La vente ne met pas fin au bail

Lorsqu’un logement loué est vendu en cours de bail, le contrat se poursuit : le nouveau propriétaire vient aux droits de l’ancien. Le locataire conserve son bail aux mêmes conditions, avec ses annexes.

Il en résulte, en pratique, que :

• Le bail signé avec l’ancien propriétaire continue de produire ses effets.
• L’état des lieux d’entrée annexé au bail garde toute sa valeur.
• Le nouveau propriétaire reprend la relation locative telle qu’elle existait.

La comparaison à la sortie s’appuie sur l’état des lieux d’entrée

À la fin du bail, l’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés et comparé à l’état des lieux d’entrée, conformément au décret du 30 mars 2016. Cette comparaison s’effectue avec le nouveau propriétaire ou son représentant.

L’état des lieux d’entrée établi avec l’ancien propriétaire demeure donc le point de comparaison pertinent : c’est lui qui permet d’apprécier d’éventuelles différences entre l’entrée et la sortie.

Nos recommandations

• Conserver l’état des lieux d’entrée signé, annexé au bail, jusqu’à la sortie.
• Vérifier les coordonnées du nouveau propriétaire ou de son représentant pour la suite du bail.
• Organiser l’état des lieux de sortie de façon contradictoire avec le nouveau propriétaire.