Désaccord à la sortie : le commissaire de justice

Pourquoi l’état des lieux de sortie peut poser problème

L’état des lieux est un document contradictoire établi à l’entrée et à la sortie du logement, puis annexé au bail, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Il sert de référence pour comparer l’état du logement entre le début et la fin de la location.

À la sortie, un désaccord peut naître sur l’origine d’une trace, d’une dégradation ou sur la part relevant de l’usure normale. Si les parties ne réussissent pas à signer un état des lieux commun, il faut un mode de constatation neutre pour figer objectivement l’état du logement.

Le rôle du commissaire de justice

En cas de désaccord, l’état des lieux de sortie peut être établi par un commissaire de justice, professionnel qui exerce les fonctions autrefois assurées par l’huissier de justice. Son constat apporte une valeur probante renforcée : il décrit l’état du logement de manière impartiale et détaillée.

Le recours au commissaire de justice n’est pas systématique. Il intervient lorsque le dialogue n’a pas permis d’aboutir à un état des lieux signé par les deux parties. Son intervention sécurise la suite de la procédure, notamment le décompte du dépôt de garantie.

Le déroulement de l’intervention

Le commissaire de justice convoque le locataire et le bailleur. Chacun doit être informé suffisamment tôt pour pouvoir être présent ou représenté. La loi prévoit un avis d’au moins 7 jours avant la date fixée pour le constat.

• Les deux parties reçoivent un avis les informant de la date et du lieu du constat.
• Le commissaire de justice se rend sur place et décrit l’état du logement pièce par pièce.
• Le constat établi remplace, pour la sortie, l’état des lieux amiable qui n’a pas pu être signé.

La répartition des frais

Lorsque l’état des lieux de sortie est établi par commissaire de justice à la suite d’un désaccord, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur. Le tarif de cette intervention est réglementé, ce qui encadre le coût du constat.

Ce partage par moitié est propre à la situation de désaccord constaté par un professionnel. Il diffère du principe général selon lequel l’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire quand il est réalisé de façon amiable par le bailleur.

Éviter le désaccord en amont

Le meilleur moyen d’éviter le recours à un commissaire de justice reste un état des lieux d’entrée précis et complet. Plus la description initiale est détaillée, plus il est simple de trancher un litige à la sortie.

• Décrivez chaque pièce et chaque équipement avec précision à l’entrée.
• Prenez des photos contradictoires et datées : elles ne sont pas imposées par la loi mais constituent une bonne pratique.
• Conservez l’état des lieux d’entrée signé, annexé au bail, pour la comparaison finale.