État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?

Deux documents, un même cadre légal

L’état des lieux d’entrée et celui de sortie reposent sur les mêmes textes : l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Tous deux sont contradictoires, établis ensemble par le bailleur et le locataire, et comportent les mêmes mentions obligatoires.

• Le type d’état des lieux, d’entrée ou de sortie, et sa date.
• La localisation du logement et l’identité des parties.
• Le relevé des compteurs le cas échéant et le décompte des clés.
• La description précise, pièce par pièce, des sols, murs, plafonds et équipements.
• Les signatures des parties.

Sur ce socle commun, chaque document remplit toutefois un rôle distinct. L’état d’entrée fixe la référence ; l’état de sortie sert de point de comparaison au départ du locataire.

Ce que fixe l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée décrit le logement tel qu’il est remis au locataire. Il constitue la photographie de départ à laquelle tout sera comparé ensuite. C’est lui qui protège le locataire contre l’imputation de dégradations préexistantes.

S’il a été établi trop rapidement, l’article 3-2 permet au locataire de demander un complément de l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours. Ce complément vient corriger ou préciser certaines observations initiales.

Ce qui change à la sortie

L’état des lieux de sortie décrit le logement au moment où le locataire le restitue. Il reprend les mêmes rubriques, mais ajoute une dimension nouvelle : il confronte l’état constaté à celui de l’entrée. Certaines informations prennent une importance particulière à cette étape.

• La comparaison explicite avec l’état des lieux d’entrée, qui met en évidence les éventuelles différences.
• Le relevé des compteurs de sortie, qui clôt la période de consommation du locataire.
• La restitution des clés, dont la date déclenche les délais de restitution du dépôt.
• La nouvelle adresse du locataire, utile pour lui communiquer le décompte et lui restituer le dépôt.

La comparaison, cœur de l’état des lieux de sortie

Le décret de 2016 prévoit expressément la comparaison entre l’entrée et la sortie. C’est cette confrontation qui distingue les deux documents : à la sortie, il ne s’agit plus seulement de décrire, mais d’identifier ce qui a changé dans le logement.

Toutes les différences ne se valent pas. L’usure liée à un usage normal du logement, la vétusté, reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent lui être opposées. Une description précise à l’entrée comme à la sortie facilite cette distinction.

L’enjeu du dépôt de garantie

La comparaison des deux états des lieux commande directement la restitution du dépôt de garantie, régie par l’article 22. Deux délais sont possibles selon son résultat.

• Un délai d’un mois à compter de la remise des clés si l’état de sortie est conforme à l’état d’entrée.
• Un délai de deux mois si des différences imputables au locataire apparaissent.

Un état des lieux d’entrée soigné et un état de sortie tout aussi précis sont donc le meilleur moyen d’obtenir une restitution rapide et sans contestation. Chaque mention de l’entrée trouve son écho à la sortie.