Cadre légal
État des lieux amiable ou par commissaire de justice ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
La loi privilégie l’état des lieux amiable, établi ensemble par le bailleur et le locataire. Mais lorsque l’accord est impossible, un commissaire de justice peut intervenir. Voici comment fonctionne chaque voie, qui prend en charge les frais et à quelles conditions.
En bref
Par défaut, l’état des lieux est amiable, établi ensemble par les parties. En cas de désaccord, il est réalisé par un commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, sur avis d’au moins sept jours, à frais réglementés partagés par moitié.
L’amiable, la règle de principe
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose l’état des lieux (EDL) comme un acte contradictoire et amiable : il est établi par les parties elles-mêmes, ou par un tiers qu’elles mandatent, en autant d’exemplaires que de parties. C’est la voie normale, la plus simple et la moins coûteuse, à l’entrée comme à la sortie du logement.
- établi ensemble par le bailleur et le locataire ;
- ou par un tiers mandaté par les deux parties (par exemple une agence) ;
- en autant d’exemplaires que de parties ;
- annexé au bail.
Le recours au commissaire de justice
Si l’état des lieux ne peut être établi de façon amiable — refus, absence, désaccord persistant — il est établi par un commissaire de justice (l’ancien huissier de justice). La démarche est engagée à l’initiative de la partie la plus diligente, c’est-à-dire celle qui prend l’initiative de faire constater l’état du logement. Les parties doivent en être avisées au moins sept jours à l’avance.
Qui paie le commissaire de justice ?
Lorsque l’état des lieux est établi par commissaire de justice faute d’accord, les frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Sa rémunération relève d’un tarif réglementé. Pour connaître le montant applicable, reportez-vous à service-public.fr : les tarifs officiels y sont précisés.
L’état des lieux amiable réalisé par un tiers
Quand un professionnel (par exemple une agence) établit l’état des lieux amiable pour le compte du bailleur, une partie des honoraires peut être mise à la charge du locataire. Cette part est encadrée : elle ne peut dépasser la moitié des frais, et reste plafonnée par un plafond réglementaire fixé au mètre carré de surface habitable. Ce plafond ne se chiffre pas au doigt mouillé ; là encore, service-public.fr donne le repère à jour.
L’état des lieux de sortie ne se facture pas au locataire
Une règle est claire : au titre de l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie ne peut jamais être facturé au locataire. Le partage d’honoraires évoqué plus haut concerne l’état des lieux d’entrée, non celui de sortie.
- amiable entre les parties : pas d’honoraires de tiers ;
- amiable par un tiers : part locataire plafonnée, uniquement à l’entrée ;
- commissaire de justice : frais réglementés partagés par moitié ;
- sortie : jamais facturée au locataire.