Questions
Combien de temps garder son état des lieux ? (3 ans)
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Un état des lieux ne sert pas qu’à l’entrée : il reste la pièce maîtresse en cas de litige, parfois longtemps après. La bonne pratique est de le conserver au moins 3 ans, car c’est le délai pendant lequel les actions nées du bail restent recevables.
En bref
Conservez votre état des lieux (entrée et sortie) au minimum 3 ans après la fin du bail. Les actions dérivant du contrat de location se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR) ; l’action en révision du loyer, elle, par 1 an. Sans état des lieux conservé, prouver l’état du logement devient très difficile.
Pourquoi conserver son état des lieux aussi longtemps ?
L’état des lieux d’entrée et de sortie sert de référence pour trancher un litige : dégradations, retenues sur le dépôt de garantie, désaccord à la sortie. Un différend peut surgir des mois après le départ — d’où l’intérêt de garder le document tant qu’une action reste possible.
Quel est le délai de prescription ?
L’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (créé par la loi ALUR du 24 mars 2014) fixe le principe : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. »
Une exception : l’action en révision du loyer par le bailleur se prescrit par un an après la date convenue pour réviser le loyer. Par ailleurs, ce texte écarte la prescription de droit commun de 5 ans (article 2224 du code civil) pour les baux d’habitation soumis à la loi de 1989.
| Action | Délai de prescription | Point de départ |
|---|---|---|
| Actions dérivant du bail (dépôt de garantie, dégradations, charges…) | 3 ans | Jour où l’on a connu ou dû connaître les faits |
| Révision du loyer par le bailleur | 1 an | Date convenue au bail pour réviser |
| Droit commun (écarté ici) | 5 ans (art. 2224 code civil) | — |
Exemple : un litige sur le dépôt de garantie
Un locataire quitte le logement et rend les clés le 15 septembre. Le bailleur retient une somme sur le dépôt de garantie. Le locataire estime la retenue injustifiée : il peut agir jusqu’à 3 ans à compter du moment où il a connu la retenue (en pratique, la restitution partielle du dépôt). Réciproquement, le bailleur qui découvre après coup une dégradation non réglée dispose du même délai de 3 ans.
Sous quelle forme le garder ?
- L’original signé des deux parties (papier ou fichier PDF) — c’est lui qui fait foi.
- Les photos prises de façon contradictoire, avec leurs légendes.
- Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et l’inventaire des clés.
- Idéalement une copie numérique sauvegardée (l’EDL peut être établi sur support papier ou électronique).
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