Par quoi commencer en cas de litige sur l’état des lieux de sortie ?

Par le dialogue direct, en s’appuyant sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Si l’échange n’aboutit pas, une lettre recommandée avec accusé de réception formalise la demande.

La conciliation est-elle payante ?

Non. La saisine de la commission départementale de conciliation est gratuite. Un conciliateur de justice peut aussi intervenir sans frais pour tenter de rapprocher les parties.

Qui paie le commissaire de justice en cas de désaccord à la sortie ?

Lorsque l’état des lieux de sortie est établi par commissaire de justice à la suite d’un désaccord, les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur, selon un tarif réglementé.

La vétusté peut-elle être retenue sur le dépôt de garantie ?

Non. La vétusté, ou usure normale, n’est jamais à la charge du locataire. Seules les dégradations qui dépassent l’usage normal, constatées par comparaison entre l’entrée et la sortie, peuvent être retenues sur justificatifs.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être restitué ?

Un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de différences, à compter de la remise des clés. Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Sortie

Litige sur l’état des lieux de sortie : les recours

6 min de lectureMis à jour le 24/07/2026Sources officielles citées

Un litige sur l’état des lieux de sortie oppose souvent le locataire et le bailleur sur l’origine d’une trace, sur la part d’usure normale ou sur les retenues opérées sur le dépôt de garantie. Plusieurs recours existent, du simple dialogue jusqu’au juge, en passant par la conciliation et le commissaire de justice. Ce guide les présente dans l’ordre, du plus amiable au plus contraignant.

En bref

En cas de litige sur l’état des lieux de sortie, privilégiez d’abord le dialogue, puis une lettre recommandée, une conciliation gratuite, éventuellement un constat par commissaire de justice, et en dernier ressort le juge. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie reste la référence.

D’où vient le litige de sortie

Le litige naît le plus souvent d’un désaccord sur ce que révèle la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. L’état des lieux est un document contradictoire, établi à l’entrée et à la sortie puis annexé au bail, conformément à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. C’est cette comparaison qui permet de distinguer ce qui relève de l’usage normal de ce qui constitue une dégradation.

Concrètement, le conflit porte fréquemment sur les retenues opérées sur le dépôt de garantie : le locataire estime que le bailleur retient trop, ou pour des postes qui relèvent en réalité de la vétusté. Avant tout recours, il faut donc identifier précisément le point de désaccord, poste par poste.

Vétusté ou dégradation : la question centrale

La distinction entre vétusté et dégradation décide de qui paie. La vétusté est l’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des équipements ; elle est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Elle n’est pas à la charge du locataire.

La dégradation, en revanche, dépasse l’usage normal et est imputable au locataire : elle peut alors être facturée. Seules les différences constatées entre l’entrée et la sortie, au-delà de l’usure normale, sont susceptibles d’être retenues. Une grille de vétusté, facultative et issue d’un accord collectif, peut aider à chiffrer la part d’usure normale à retrancher.

Rassemblez votre état des lieux d’entrée signé et vos photos datées : ces éléments contradictoires sont vos meilleurs arguments pour distinguer une dégradation d’une simple usure normale.

Les recours, étape par étape

Les recours se déploient du plus amiable au plus contraignant. Il est généralement conseillé de suivre cet ordre : chaque étape peut résoudre le litige sans passer à la suivante, plus longue et plus formelle.

Étape	Recours	À savoir
1	Dialogue direct	Échange amiable avec l’autre partie, en s’appuyant sur la comparaison entrée/sortie.
2	Lettre recommandée (LRAR)	Mise en demeure écrite, détaillée et datée, qui fixe la demande et fait courir les délais.
3	Conciliation	Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation, ou d’un conciliateur de justice.
4	Commissaire de justice	Constat impartial si l’état des lieux de sortie n’a pas pu être signé ; frais partagés par moitié.
5	Juge	Saisine du tribunal compétent, en dernier ressort, si aucun accord n’est trouvé.

Les recours en cas de litige sur l’état des lieux de sortie, du plus amiable au plus contraignant.

Le dialogue et la lettre recommandée

La première étape reste l’échange direct : beaucoup de désaccords se règlent en confrontant simplement les deux états des lieux et les photos. Si le dialogue échoue, une lettre recommandée avec accusé de réception permet de formaliser la demande, de détailler les postes contestés et de conserver une trace datée. Cette lettre est souvent un préalable utile avant toute démarche ultérieure.

La conciliation

La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter de rapprocher les parties, notamment sur le dépôt de garantie. Un conciliateur de justice peut également intervenir. Cette voie amiable est souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une procédure judiciaire.

Le commissaire de justice et le juge

Lorsque l’état des lieux de sortie n’a pas pu être signé, il peut être établi par un commissaire de justice. Les parties reçoivent un avis au moins 7 jours avant le constat, et les frais sont partagés par moitié entre locataire et bailleur, selon un tarif réglementé. En dernier recours, le juge peut être saisi pour trancher définitivement le litige.

Le coût d’un constat par commissaire de justice dépend du tarif réglementé applicable. Renseignez-vous auprès de l’étude concernée avant l’intervention.

Le dépôt de garantie au cœur du litige

Beaucoup de litiges de sortie se cristallisent autour du dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre sa restitution : le bailleur ne peut retenir des sommes qu’en s’appuyant sur des justificatifs (devis ou factures), et uniquement pour des dégradations, pas pour l’usure normale.

La restitution intervient dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Ce délai passe à deux mois lorsque des différences sont constatées entre l’entrée et la sortie, dès la remise des clés.
En copropriété, une provision d’au plus 20 % peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
Tout retard de restitution ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Bien préparer son recours

Un recours solide repose sur des preuves ordonnées. Plus l’état des lieux d’entrée est précis et plus les pièces sont datées, plus il est simple de démontrer ce qui relève de l’usure normale ou d’une dégradation.

Conservez l’état des lieux d’entrée signé, annexé au bail, pour appuyer la comparaison.
Réunissez des photos contradictoires et datées : elles ne sont pas imposées par la loi, mais constituent une bonne pratique.
Demandez le détail chiffré et documenté de chaque retenue opérée sur le dépôt de garantie.
Gardez une trace écrite de chaque échange, du dialogue à la lettre recommandée.

Notre modèle d’état des lieux est un document indicatif à compléter, signer et conserver. Un état des lieux d’entrée soigné réduit fortement le risque de litige à la sortie.