Comparatifs
Location vide ou meublée : ce qui change pour l’état des lieux
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Choisir entre louer vide ou meublé engage plus que la présence de meubles : cela modifie les documents qui accompagnent le bail et l’état des lieux. La loi ALUR a harmonisé une grande partie des règles, mais le meublé conserve ses spécificités. Ce guide comparatif se concentre sur ce qui change concrètement, du côté de l’état des lieux, entre les deux formules.
En bref
Vide ou meublée, la location repose sur le même état des lieux contradictoire, encadré par le décret n° 2016-382. Le meublé, régi par les articles 25-6 à 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, ajoute un inventaire du mobilier annexé au bail et porte le dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide.
Deux régimes rapprochés par la loi ALUR
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, a rapproché le régime de la location meublée de celui de la location vide, longtemps plus souple. Résultat : sur de nombreux points, les deux formules se ressemblent aujourd’hui, à commencer par l’état des lieux (EDL). Ce dernier obéit au même cadre — le décret n° 2016-382 — quelle que soit la formule. La question n’est donc pas de savoir si l’état des lieux est « différent » en meublé, mais de repérer les quelques éléments qui, eux, changent.
Le tableau ci-dessous récapitule ces différences, étape par étape, du bail à la sortie.
| Étape | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Cadre spécifique | Régime général | Articles 25-6 à 25-8 |
| État des lieux | Décret n° 2016-382 | Décret n° 2016-382 |
| Documents annexés | Bail et état des lieux | Bail, état des lieux et inventaire du mobilier |
| Dépôt de garantie | Un mois hors charges (article 22) | Deux mois hors charges (article 22) |
| Contrôle de sortie | Le logement | Le logement et le mobilier |
| Restitution du dépôt | Un mois si conforme, deux mois si différences | Un mois si conforme, deux mois si différences |
Les documents qui accompagnent le bail
En location vide, l’état des lieux d’entrée est annexé au bail : il constitue, avec ce dernier, le dossier de référence. En location meublée, un document supplémentaire s’ajoute : l’inventaire du mobilier. Puisque le logement est fourni avec des équipements permettant d’y vivre normalement, il faut en dresser la liste et en décrire l’état. Cet inventaire est annexé au même titre que l’état des lieux, et sert de point de comparaison à la sortie.
Le dépôt de garantie, un repère à ne pas confondre
C’est le second point de vigilance. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe des plafonds distincts : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en location meublée. Le meublé justifie ce plafond plus élevé par la présence du mobilier confié au locataire. En revanche, les délais de restitution ne varient pas selon la formule : le dépôt est rendu dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de différences.
La sortie, où tout se joue
À la sortie, la mécanique est identique dans son principe : on compare l’état constaté avec celui décrit à l’entrée pour distinguer l’usure normale des dégradations. La seule extension, en meublé, est que cette comparaison englobe aussi le mobilier de l’inventaire. Un bailleur méthodique en location vide dispose donc déjà de tout le savoir-faire nécessaire en meublé ; il lui suffit d’étendre le contrôle aux équipements fournis.
En résumé
- la loi ALUR a rapproché les deux régimes ;
- même état des lieux, mêmes mentions (décret n° 2016-382) dans les deux cas ;
- le meublé ajoute un inventaire du mobilier annexé au bail ;
- dépôt de garantie : un mois en vide, deux mois en meublé, hors charges.