Questions
Que se passe-t-il si des dégradations sont constatées à la sortie ?
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L’état des lieux de sortie révèle parfois des dégradations. Le locataire s’interroge alors sur ce qui peut lui être facturé, et le bailleur sur ce qu’il peut retenir. Ce guide explique la mécanique de la comparaison et le sort du dépôt de garantie.
En bref
À la sortie, l’état du logement est comparé à l’état des lieux d’entrée. Les dégradations imputables au locataire, distinctes de la vétusté, peuvent donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie, sur justificatifs. Le dépôt est restitué dans un délai d’un mois si les états des lieux concordent, de deux mois en cas de retenues. En cas de désaccord, un commissaire de justice peut établir le constat.
Le principe : comparer l’entrée et la sortie
À la sortie, l’état des lieux est établi de façon contradictoire, puis comparé à celui d’entrée. C’est cette comparaison, prévue par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui permet d’identifier ce qui a changé dans le logement pendant l’occupation.
Sans état des lieux d’entrée fiable, la comparaison est difficile : d’où l’importance d’un document d’entrée détaillé, pièce par pièce.
Dégradation ou vétusté ?
Toute différence entre l’entrée et la sortie n’est pas facturable. Il faut distinguer :
- La vétusté : l’usure normale liée au temps et à un usage conforme. Elle n’est pas à la charge du locataire.
- La dégradation : un dommage résultant d’un défaut d’entretien ou d’un usage anormal. Elle peut être imputée au locataire.
Cette distinction est au cœur de la sortie : un revêtement patiné par les années relève de la vétusté, tandis qu’un élément cassé ou taché par négligence relève de la dégradation.
Les retenues sur le dépôt de garantie
Lorsque des dégradations imputables au locataire sont constatées, le bailleur peut opérer des retenues sur le dépôt de garantie, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Ces retenues doivent être appuyées par des justificatifs (devis, factures, par exemple).
Les réparations locatives susceptibles d’incomber au locataire relèvent d’une liste indicative fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.
Les délais de restitution du dépôt
L’article 22 encadre également les délais de restitution du dépôt de garantie :
- Un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
- Un délai de deux mois lorsque des retenues sont opérées, justificatifs à l’appui.
En cas de désaccord
Si le locataire et le bailleur ne s’entendent pas sur l’état des lieux de sortie, celui-ci peut être établi par un commissaire de justice, professionnel qui a succédé à l’huissier de justice. Son constat s’impose alors aux deux parties comme référence.
Pour prévenir les litiges, mieux vaut un état des lieux de sortie précis, comparé point par point à l’entrée, et appuyé de photographies datées.