Type de bien
État des lieux d’une petite surface
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Studio, T1 ou petit deux-pièces : une petite surface se décrit vite, mais elle exige la même rigueur qu’un grand logement. La compacité concentre les usages et l’usure sur peu d’espace. Ce guide explique comment réaliser un état des lieux complet et précis sur une petite surface.
En bref
La compacité d’une petite surface ne réduit pas les exigences : le décret n° 2016-382 impose les mêmes mentions obligatoires. On décrit chaque espace, on soigne le coin cuisine et la salle d’eau, on relève compteurs et clés, et les photos datées restent une bonne pratique. En meublé, un inventaire du mobilier s’ajoute.
Compacité ne rime pas avec état des lieux allégé
Une petite surface, studio, T1 ou petit deux-pièces, se parcourt rapidement. Cette rapidité ne dispense pas de la rigueur : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose les mêmes mentions obligatoires que pour un grand logement.
On y retrouve la nature et la date de l’état des lieux, la localisation, l’identité des parties, le relevé des compteurs le cas échéant, le décompte des clés, la description pièce par pièce et les signatures. Il y a simplement moins d’espaces, mais la description doit rester précise.
Les espaces à décrire
Même réunis dans un volume unique, les usages du logement se décrivent distinctement. Le tableau ci-dessous récapitule les espaces habituels d’une petite surface.
| Espace | Éléments à vérifier |
|---|---|
| Pièce principale | Sol, murs, plafond, fenêtre, volet et rangements. |
| Coin cuisine | Évier, robinetterie, plan de travail, plaques et rangements. |
| Salle d’eau | Douche, lavabo, robinetterie, joints, faïence et WC. |
| Entrée | Sol, murs, porte, serrure et placards. |
L’objectif reste de pouvoir comparer l’entrée et la sortie espace par espace. Sur peu de mètres carrés, chaque revêtement décrit à l’entrée doit pouvoir être retrouvé et évalué à la sortie.
Coin cuisine et salle d’eau, points de vigilance
Sur une petite surface, le coin cuisine et la salle d’eau concentrent une part importante des équipements et de l’usure. Ils méritent une attention particulière lors de l’état des lieux.
- Décrire l’évier, la robinetterie, le plan de travail et les rangements du coin cuisine.
- Vérifier joints, faïence, robinetterie et ventilation de la salle d’eau.
- Noter tout défaut existant à l’entrée, même mineur, pour la comparaison à la sortie.
Compteurs et clés, rapides mais essentiels
Le décret de 2016 prévoit le relevé des compteurs lorsqu’il y a lieu et le décompte des clés remises. Sur une petite surface, ces relevés sont rapides mais essentiels : ils fixent le point de départ des consommations et évitent les litiges sur les accès.
- Relever les index des compteurs présents, par exemple électricité ou eau.
- Compter et décrire les clés, badges et télécommandes remis.
- Noter les accès particuliers, comme une cave ou une boîte aux lettres.
Photos et dépôt de garantie
Les photos datées ne sont pas imposées par la loi, mais elles constituent une bonne pratique, particulièrement adaptée aux petites surfaces où chaque détail compte. Quelques clichés bien cadrés de chaque espace suffisent souvent à documenter l’ensemble.
À la sortie, la comparaison conditionne la restitution du dépôt de garantie, prévue par l’article 22 de la loi n° 89-462 dans un délai qui dépend de la concordance des états des lieux et des retenues justifiées.