Comparatifs
État des lieux par une agence ou entre particuliers
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Faut-il confier l’état des lieux à une agence ou le réaliser soi-même, entre bailleur et locataire ? Les deux voies sont amiables et parfaitement valables. Ce qui les distingue tient surtout au coût et à la répartition des frais, strictement encadrée par la loi. Ce comparatif détaille qui peut facturer quoi, dans quelles limites, et ce qui reste identique quel que soit l’intervenant.
En bref
Réalisé directement entre particuliers, l’état des lieux ne coûte rien. Confié à une agence mandatée par le bailleur, il peut donner lieu à une part de frais à la charge du locataire, mais seulement à l’entrée, plafonnée au mètre carré et limitée à la moitié des frais (article 23-1). Dans les deux cas, le document a la même valeur.
Deux voies amiables, également valables
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’état des lieux (EDL) est établi par les parties, ou par un tiers qu’elles mandatent. Ce tiers peut être une agence agissant pour le compte du bailleur. Les deux voies — directement entre particuliers ou via une agence — sont donc amiables et produisent un état des lieux de même nature. Le choix relève d’un arbitrage entre autonomie et accompagnement, non d’une différence de valeur juridique.
La vraie ligne de partage est financière : entre particuliers, l’état des lieux ne coûte rien ; avec une agence, des honoraires entrent en jeu, et la loi encadre précisément ce que le locataire peut avoir à supporter.
| Critère | Entre particuliers | Par une agence |
|---|---|---|
| Fondement | Article 3-2 (par les parties) | Article 3-2 (par un tiers mandaté) |
| Coût pour les parties | Gratuit | Honoraires du professionnel |
| Part à la charge du locataire | Aucune | Possible à l’entrée, plafonnée au m² et à la moitié des frais |
| État des lieux de sortie | Gratuit | Jamais facturé au locataire (article 23-1) |
| Mentions et format | Décret n° 2016-382 | Décret n° 2016-382 |
| Valeur juridique | Document indicatif | Document indicatif |
Le coût, seule vraie différence
Lorsque le bailleur et le locataire établissent eux-mêmes l’état des lieux, aucun honoraire n’est dû. C’est la voie la plus économique. Lorsqu’une agence intervient pour le compte du bailleur, l’article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet de mettre une partie des honoraires à la charge du locataire — mais dans des limites strictes. Cette part est encadrée par un plafond réglementaire au mètre carré de surface habitable et ne peut, en tout état de cause, excéder la moitié des frais. Nous ne chiffrons pas ce plafond, qui évolue : le repère à jour figure sur service-public.fr.
Ce que l’agence ne change pas
Confier l’état des lieux à une agence ne lui donne pas une valeur supérieure. Le document reste un acte indicatif, soumis aux mêmes mentions que celui rempli entre particuliers, telles que fixées par le décret n° 2016-382 : identification des parties et du logement, date, description pièce par pièce, relevés de compteurs et clés. La comparaison entre l’entrée et la sortie s’applique de la même façon. Ce n’est pas l’intervention d’un professionnel qui confère une force probante renforcée — cette force particulière est propre au constat de commissaire de justice, non à l’état des lieux d’agence.
Les photos, utiles pour documenter l’état des éléments, ne sont pas imposées par les textes, quel que soit l’intervenant : elles restent une bonne pratique.
Comment choisir
- vous voulez maîtriser les coûts : l’état des lieux entre particuliers est gratuit ;
- vous préférez un accompagnement : l’agence intervient, avec une part locataire plafonnée à l’entrée ;
- quelle que soit la voie : mêmes mentions (décret n° 2016-382) et même valeur indicative ;
- à la sortie : aucune facturation possible au locataire.