Dépôt de garantie
Provision de 20 % en copropriété
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Lorsque le logement loué se situe dans un immeuble en copropriété, la restitution du dépôt de garantie obéit à une règle particulière. Le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté des comptes. Ce guide en précise le plafond et le fonctionnement.
En bref
En immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision plafonnée à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde est régularisé ensuite, une fois connu le montant des charges dues par le locataire.
Pourquoi une provision en copropriété
Dans un immeuble en copropriété, les charges liées aux parties communes et aux services collectifs ne sont connues précisément qu’après l’arrêté annuel des comptes. Or une partie de ces charges revient au locataire pour sa période d’occupation. Lorsque celui-ci quitte le logement avant cet arrêté, le montant exact des charges lui incombant n’est pas encore établi.
Pour tenir compte de cette incertitude, la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à conserver une provision sur le dépôt de garantie. Cette faculté vise à couvrir la régularisation ultérieure des charges, sans bloquer l’intégralité de la somme.
Un plafond de 20 %
La provision que le bailleur peut conserver est plafonnée à 20 % du montant du dépôt de garantie. Le solde, soit au moins 80 %, doit être restitué au locataire dans les délais légaux de restitution, à compter de la remise des clés.
Cette provision n’est pas une retenue définitive. Elle constitue une simple réserve temporaire, destinée à être régularisée une fois les comptes de la copropriété arrêtés.
| Part du dépôt | Traitement |
|---|---|
| Au moins 80 % | Restitué dans le délai légal, après remise des clés |
| Jusqu’à 20 % | Provision conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes |
La régularisation après l’arrêté des comptes
Une fois l’arrêté annuel des comptes de la copropriété établi, le montant définitif des charges revenant au locataire pour sa période d’occupation est connu. Le bailleur procède alors à la régularisation : il déduit les charges effectivement dues et restitue le solde de la provision.
Ainsi, la provision de 20 % permet d’ajuster le décompte final sans immobiliser l’ensemble du dépôt. Si les charges dues sont inférieures à la provision conservée, la différence revient au locataire.
Provision et retenues pour dégradations
La provision liée aux charges de copropriété se distingue des retenues pour dégradations. Ces dernières ne sont possibles que sur justificatifs, tels que des devis ou des factures, et pour de véritables dégradations imputables au locataire, jamais pour l’usure normale.
Les deux mécanismes peuvent se cumuler : le bailleur peut à la fois conserver la provision de 20 % au titre des charges et retenir, par ailleurs, les sommes justifiées correspondant à des dégradations constatées par la comparaison des états des lieux.
Les délais et la majoration restent applicables
La provision de 20 % ne dispense pas le bailleur de respecter les délais de restitution pour la part restante. Le solde doit être rendu dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de différences, à compter de la remise des clés.
En cas de retard, la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée s’applique sur les sommes dues, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. La provision ne suspend donc pas ces obligations pour la fraction du dépôt qui doit être restituée.