Retenues sur le dépôt de garantie : ce qui est permis

Le principe : des retenues sur justificatifs

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre le dépôt de garantie. Le bailleur ne peut opérer des retenues qu’en les appuyant sur des justificatifs : devis ou factures correspondant aux sommes qu’il entend conserver. Une retenue « au forfait », sans pièce à l’appui, n’est pas conforme. Le locataire est ainsi en droit de connaître le détail chiffré et documenté de ce qui lui est retenu.

Dégradations oui, vétusté non

Seules les dégradations imputables au locataire peuvent justifier une retenue. La vétusté, c’est-à-dire l’usure normale résultant du temps ou de l’usage normal, ne peut pas lui être facturée : elle reste à la charge du bailleur. Pour distinguer l’une de l’autre, on compare l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. C’est cette comparaison qui établit qu’un dommage est bien apparu pendant la location et qu’il dépasse l’usage normal.

• dégradation imputable au locataire, dépassant l’usage normal : retenue possible, sur justificatif ;
• usure normale liée au temps (vétusté) : aucune retenue ;
• loyers ou charges impayés dûment établis : régularisation possible sur le dépôt.

Lorsqu’une grille de vétusté a été convenue entre les parties, elle permet de déduire du coût de la réparation la part d’usure déjà accumulée. Le locataire ne supporte alors que la fraction non encore usée du bien concerné, et non le prix du neuf.

Le cas particulier de la copropriété

En copropriété, le bailleur peut conserver une provision dans l’attente de l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble, afin de couvrir la part de charges éventuellement due par le locataire sortant. Cette provision est encadrée : elle ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie. Une fois les comptes arrêtés, une régularisation intervient et le solde est restitué au locataire.

Les délais de restitution

Le délai de restitution dépend de l’état des lieux de sortie. Si l’EDL de sortie est conforme à l’EDL d’entrée, le dépôt doit être restitué dans un délai d’un mois. S’il révèle des différences justifiant des retenues, le délai est porté à deux mois. Ce délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.

• état des lieux de sortie conforme à l’entrée : restitution sous un mois ;
• différences constatées entre l’entrée et la sortie : restitution sous deux mois.

Le retard de restitution

Le respect de ces délais n’est pas facultatif. En cas de retard, le dépôt de garantie restant dû est majoré. La loi prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité incite le bailleur à restituer le dépôt dans les temps et compense le locataire pour le retard subi.