Dépôt de garantie et vente du logement

La vente ne met pas fin au bail

Lorsqu’un bailleur vend un logement occupé, le bail en cours se poursuit. Le locataire conserve son droit au maintien dans les lieux et le contrat continue aux mêmes conditions : même loyer, même durée, mêmes obligations réciproques. Le changement de propriétaire n’efface donc pas les engagements pris à l’origine, dont le dépôt de garantie fait partie.

Le dépôt, régi par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, reste attaché au contrat de bail. Il ne disparaît pas avec la vente et n’a pas à être versé une seconde fois par le locataire.

Le transfert de l’obligation de restitution

En cas de vente, l’obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée. La restitution incombe au bailleur au jour de la fin du bail, c’est-à-dire à la personne qui a la qualité de propriétaire bailleur lorsque le bail prend fin. Le locataire s’adresse donc à son bailleur du moment pour obtenir sa somme.

Concrètement, le locataire n’a pas à se soucier de l’organisation interne entre l’ancien et le nouveau propriétaire : l’obligation suit le bien loué. Il lui suffit de faire valoir son droit auprès du bailleur en place à la sortie.

Des règles de restitution inchangées

Le transfert de propriété ne modifie ni les délais ni les conditions de restitution. Le point de départ reste la remise des clés, et le délai est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, de deux mois en cas de différences imputables au locataire.

• Les retenues éventuelles doivent toujours reposer sur des justificatifs, devis ou factures.
• Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues, jamais l’usure normale.
• En copropriété, une provision plafonnée à 20 % peut être conservée dans l’attente de l’arrêté des comptes.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée, établi avec l’ancien propriétaire, et l’état des lieux de sortie, réalisé avec le nouveau, demeure la référence. Il est donc essentiel de conserver l’état des lieux d’entrée signé à l’origine.

Le retard de restitution après une vente

Si le dépôt n’est pas restitué dans le délai, la majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée s’applique de la même manière qu’en l’absence de vente. Cette majoration n’est pas due si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.

Pour préserver ses droits, le locataire a tout intérêt à transmettre sa nouvelle adresse au bailleur en place lors de la remise des clés, et à conserver la preuve de la date de cette remise.