Définitions
Charges locatives : définition et principes
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Au loyer s’ajoutent souvent des charges. Ces charges locatives correspondent à des dépenses que le bailleur peut demander au locataire de rembourser, parce qu’elles profitent à ce dernier. Bien comprendre leur définition évite les malentendus, notamment au moment du départ, quand le sort du dépôt de garantie peut dépendre d’une régularisation de charges.
En bref
Les charges locatives, ou charges récupérables, sont les dépenses supportées par le bailleur mais qu’il peut récupérer auprès du locataire parce qu’elles correspondent à des services et à l’entretien dont ce dernier bénéficie. Elles se distinguent des charges d’entretien courant mises directement à la charge du locataire.
Qu’est-ce qu’une charge locative ?
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses avancées par le bailleur mais qu’il peut récupérer auprès du locataire. Elles correspondent à des services, à l’entretien courant et à certaines taxes dont le locataire profite pendant son occupation. Elles s’ajoutent au loyer, soit sous forme de provisions régularisées, soit selon d’autres modalités prévues au bail.
Charges récupérables et charges d’entretien
Il faut distinguer deux notions voisines. Les charges récupérables sont des dépenses payées par le bailleur puis remboursées par le locataire. À côté, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 énumère les réparations locatives et charges d’entretien courant qui incombent directement au locataire. Ces deux régimes se complètent : ils répartissent les dépenses du logement entre bailleur et locataire.
- des dépenses de services liées à l’usage du logement et des parties communes ;
- l’entretien courant et les menues réparations relevant du décret de 1987 ;
- certaines taxes correspondant à des services dont bénéficie le locataire ;
- des provisions régularisées périodiquement selon les dépenses réelles.
Le rôle du décret de 1987
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 est la référence pour l’entretien courant du logement. Il liste les menues réparations et l’entretien que le locataire doit assurer, comme le maintien en état des équipements. Cette liste éclaire l’état des lieux de sortie : un défaut d’entretien courant relevant du décret peut être distingué de la simple usure normale, qui reste à la charge du bailleur.
Charges et dépôt de garantie
Les charges jouent un rôle au moment du départ. Lorsque le logement est en copropriété, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de conserver une provision sur le dépôt de garantie dans la limite de 20 %, en attendant l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. Le solde est régularisé ensuite. Cette règle explique qu’une partie du dépôt puisse être temporairement retenue même en l’absence de dégradation.
Charges et fin de bail
À la fin du bail, la régularisation des charges peut se combiner avec le sort du dépôt de garantie. Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt si l’état des lieux de sortie est conforme, de deux mois en cas de différences. La provision de copropriété de 20 % peut, elle, être conservée jusqu’à l’arrêté des comptes. Une bonne compréhension des charges évite ainsi les incompréhensions sur les sommes restituées.