Définitions
Bail d’habitation : définition et principes
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Le bail d’habitation est le contrat qui organise la relation entre un propriétaire bailleur et son locataire. Il fixe les droits et obligations de chacun pour toute la durée de la location. Comprendre sa définition et le cadre légal qui l’entoure permet de mieux situer les autres documents de la location, à commencer par l’état des lieux qui lui est annexé.
En bref
Le bail d’habitation est le contrat de location par lequel un bailleur met un logement à la disposition d’un locataire à titre de résidence principale, moyennant un loyer. Il est encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée notamment par la loi ALUR, et fixe les droits et obligations des deux parties.
Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?
Le bail d’habitation est le contrat de location par lequel un propriétaire, appelé bailleur, met un logement à la disposition d’un locataire pour qu’il en fasse sa résidence principale, en contrepartie d’un loyer. Ce contrat est principalement encadré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte de référence des rapports locatifs, complétée par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui en a précisé plusieurs aspects.
Ce que contient le bail
Le bail organise la vie de la location de sa signature jusqu’à sa fin. Il précise notamment l’identité des parties, la description du logement, le montant du loyer et des charges, ainsi que la durée du contrat. À ce contrat s’ajoutent des annexes obligatoires, dont l’état des lieux prévu par l’article 3-2 de la loi de 1989.
- l’identité du bailleur et du ou des locataires ;
- la désignation et la description du logement loué ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement et de révision ;
- le montant du dépôt de garantie éventuel ;
- les annexes, dont l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux, annexe du bail
L’état des lieux n’est pas un document isolé : il est annexé au bail. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose qu’il soit établi de façon contradictoire, à l’entrée puis à la sortie, en autant d’exemplaires que de parties. Il permet, à la fin du bail, de comparer l’état du logement à sa remise et à sa restitution, et donc d’apprécier d’éventuelles dégradations.
Le dépôt de garantie
Le bail peut prévoir un dépôt de garantie. Pour un logement loué vide, l’article 22 de la loi de 1989 le plafonne à un mois de loyer hors charges. Ce dépôt est restitué au locataire après son départ, dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois en cas de différences justifiant des retenues.
La fin du bail et le préavis
Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis. Pour un logement vide, l’article 15 de la loi fixe ce préavis à trois mois, réduit à un mois dans les zones tendues ou dans certains cas légaux. Le bailleur, de son côté, ne peut donner congé que dans les conditions et pour les motifs prévus par la loi, en respectant un préavis plus long.