État des lieux en colocation

Un état des lieux commun à toute la colocation

La colocation repose le plus souvent sur un bail unique qui réunit plusieurs locataires dans le même logement. L’état des lieux suit cette logique : il en existe un seul, commun, établi de façon contradictoire à l’entrée puis à la sortie, avant d’être annexé au bail, conformément à l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Ce document décrit l’ensemble du logement, pièce par pièce, y compris les espaces privatifs de chacun et les parties communes de la colocation. Il n’y a donc pas un état des lieux par colocataire, mais un état des lieux unique qui engage tout le monde.

Les mentions et la forme du document

Le contenu de l’état des lieux en colocation est le même que pour toute location. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires : type d’état des lieux, date, localisation du logement, identité des parties, relevés des compteurs le cas échéant, nombre de clés, et une description précise de chaque pièce (sols, murs, plafonds, équipements).

• Le document peut être établi sous forme papier ou électronique.
• Il décrit chaque pièce avec précision, ce qui facilite la comparaison entre l’entrée et la sortie.
• À la sortie, il mentionne en plus la nouvelle adresse des locataires et la date de l’état des lieux d’entrée.
• Un état des lieux d’entrée peut être complété dans les 10 premiers jours d’occupation.

La signature de tous les colocataires

Puisque l’état des lieux est commun, il doit en principe être signé par chaque colocataire et par le bailleur ou son représentant. La signature marque l’accord de chacun sur la description du logement à un instant donné. Sans signatures, le document perd sa fonction de référence pour la comparaison de sortie.

La clause de solidarité

Le bail de colocation peut contenir une clause de solidarité. Lorsqu’elle est prévue, elle engage chaque colocataire au-delà de sa seule quote-part : le bailleur peut alors se retourner vers l’un d’eux pour les obligations communes, à charge pour les colocataires de se répartir les sommes entre eux.

Cette solidarité a des conséquences directes à la sortie : les dégradations constatées sur le logement, une fois distinguées de l’usure normale, peuvent concerner l’ensemble des colocataires solidaires, et non un seul. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis, qui protège chacun.

Le dépôt de garantie en colocation

Le dépôt de garantie est en principe unique pour le logement, quel que soit le nombre de colocataires. Sa restitution obéit aux règles de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de différences, dès la remise des clés.

• Les retenues éventuelles doivent reposer sur des justificatifs, devis ou factures.
• Seules les dégradations sont facturables ; la vétusté, ou usure normale, ne l’est pas.
• En copropriété, une provision d’au plus 20 % peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes.
• Tout retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé.

Le départ d’un seul colocataire

Lorsqu’un colocataire quitte le logement alors que les autres restent, la colocation se poursuit. Le colocataire qui part donne son préavis selon les règles du bail. Un état des lieux de sortie soigné, ou à défaut un point précis sur l’état des lieux d’entrée, reste utile pour situer les responsabilités de chacun dans le temps.

La clause de solidarité, si elle figure au bail, peut continuer de produire ses effets pour le colocataire sortant pendant une certaine durée après son départ. La question du remplacement éventuel et de la répartition du dépôt de garantie se règle entre colocataires, le dépôt restant attaché au logement jusqu’à la fin du bail commun.