Méthode
État des lieux : 10 erreurs à éviter
6 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Un état des lieux bâclé se paie souvent à la sortie, au moment de restituer le dépôt de garantie. Descriptions trop vagues, compteurs oubliés, absence de comparaison entre l’entrée et la sortie : certaines erreurs reviennent sans cesse. Ce guide passe en revue les dix principales et propose, pour chacune, une bonne pratique concrète et conforme aux textes.
En bref
Les erreurs les plus fréquentes de l’état des lieux tiennent à des descriptions vagues, à des oublis (compteurs, clés, signatures) et à l’absence de comparaison entre l’entrée et la sortie. Les prévenir suppose de respecter les mentions du décret n° 2016-382, de distinguer vétusté et dégradation et d’utiliser la même trame aux deux étapes.
Pourquoi ces erreurs coûtent cher
L’état des lieux est prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et détaillé par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. C’est un document contradictoire, établi ensemble par le bailleur et le locataire à l’entrée puis à la sortie, et annexé au bail. Il sert de référence pour comparer l’état du logement au départ du locataire.
La plupart des litiges naissent d’un état des lieux imprécis ou incomplet. Une erreur commise à l’entrée se révèle souvent des mois plus tard, au moment de la restitution du dépôt de garantie régie par l’article 22. Les dix erreurs qui suivent sont les plus courantes, avec pour chacune une manière simple de l’éviter.
Les erreurs de description
1. Se contenter de mentions vagues
Écrire « bon état » ou « RAS » pour une pièce entière ne veut rien dire à la sortie. Le décret impose une description précise des sols, murs, plafonds et équipements, pièce par pièce. Chaque revêtement mérite quelques mots sur son état réel : traces, fissures, taches, rayures.
2. Oublier de décrire un espace
Placards, entrée, cave, balcon ou local annexe sont parfois passés sous silence. Or tout espace remis au locataire doit figurer à l’état des lieux, sans quoi son état à la sortie devient impossible à établir.
3. Ne pas relever les compteurs
Le décret prévoit le relevé des compteurs le cas échéant. Oublier les index d’électricité, de gaz ou d’eau rend le partage des consommations incertain. Ce relevé prend quelques minutes et évite bien des discussions.
4. Négliger le décompte des clés
Le nombre de clés, badges et télécommandes remis fait partie des mentions attendues. Sans décompte à l’entrée, il est délicat de constater un manque à la sortie et d’en tirer les conséquences sur le dépôt.
Les erreurs de méthode et de preuve
5. Ne pas prendre de photos datées
La loi n’impose pas de photos, mais leur absence prive d’un appui visuel précieux. Établies de façon contradictoire, datées et conservées avec le document, elles complètent les mentions écrites sans jamais s’y substituer. C’est une bonne pratique, pas une garantie.
6. Bâcler l’état des lieux d’entrée
Un état d’entrée établi trop vite se retourne contre celui qui l’a signé. L’article 3-2 permet au locataire de demander un complément dans un délai de dix jours après l’entrée pour corriger ou préciser certaines observations. Mieux vaut prendre le temps de bien décrire dès le départ.
7. Ne pas comparer l’entrée et la sortie
Le décret prévoit expressément la comparaison entre l’entrée et la sortie. Établir un état de sortie sans se reporter à celui d’entrée fait perdre tout son sens à l’exercice : c’est la confrontation des deux documents qui met en évidence les différences réelles.
Les erreurs d’appréciation et de délais
8. Confondre vétusté et dégradation
Toutes les différences ne sont pas imputables au locataire. La vétusté, c’est-à-dire l’usure liée à un usage normal du logement et au temps, reste à la charge du bailleur. Seules les dégradations peuvent être opposées au locataire. L’article 4 du décret permet d’annexer une grille de vétusté, facultative, pour objectiver cette distinction.
9. Retenir sur le dépôt sans justificatifs
Les retenues sur le dépôt de garantie doivent reposer sur des justificatifs : devis, factures ou constat. L’article 22 encadre aussi les délais de restitution et prévoit une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé lorsque le dépôt n’est pas rendu à temps.
10. Oublier de signer ou de dater
Sans signatures des deux parties, l’état des lieux perd sa valeur contradictoire. À la sortie, il faut en outre mentionner la nouvelle adresse du locataire et la date de l’état des lieux d’entrée. Un document non signé ou incomplet fragilise toute la comparaison.
Tableau récapitulatif
| Erreur | Conséquence | Bonne pratique |
|---|---|---|
| Mentions vagues (« bon état ») | Impossible de constater une dégradation à la sortie | Décrire sols, murs, plafonds et équipements pièce par pièce |
| Compteurs non relevés | Partage des consommations incertain | Relever les index présents à l’entrée et à la sortie |
| Clés non décomptées | Manque de clés difficile à établir | Compter clés, badges et télécommandes remis |
| Absence de photos datées | Moins d’appui visuel en cas de désaccord | Prendre des photos contradictoires, datées et conservées |
| Pas de comparaison entrée/sortie | Différences réelles non identifiées | Utiliser la même trame et confronter les deux états |
| Vétusté prise pour une dégradation | Retenues contestables sur le dépôt | Distinguer usure normale et dégradation, grille de vétusté à l’appui |
| Retenues sans justificatifs | Restitution fragilisée, litige probable | Appuyer chaque retenue sur devis, factures ou constat |
| Document non signé ou non daté | Perte de valeur contradictoire | Faire signer les deux parties et dater le document |