Cadre légal
État des lieux : quelles obligations légales ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
L’état des lieux (EDL) n’est pas une simple formalité : c’est une obligation encadrée par la loi. Elle protège aussi bien le locataire que le bailleur. Voici ce que la loi impose, à l’entrée comme à la sortie, et ce qui se passe lorsqu’aucun état des lieux n’a été établi.
En bref
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux à l’entrée et à la sortie, établi de façon contradictoire et amiable, en autant d’exemplaires que de parties et annexé au bail. En son absence, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état.
Un état des lieux à l’entrée et à la sortie
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi lors de la remise des clés au locataire, puis lors de leur restitution en fin de bail. Il est réalisé de façon contradictoire et amiable par les deux parties, ou par un tiers mandaté par elles, en autant d’exemplaires que de parties. Il est joint au contrat de location.
- un état des lieux à l’entrée et un à la sortie ;
- un document contradictoire et amiable, établi ensemble ;
- autant d’exemplaires que de parties ;
- un document annexé au bail.
Compléter l’état des lieux d’entrée
La loi laisse une marge pour corriger un oubli à l’entrée. Le locataire peut demander à compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours suivant son établissement. S’agissant des éléments de chauffage, l’état des lieux peut être complété au cours du premier mois de la période de chauffe, afin de pouvoir constater leur bon fonctionnement.
L’apport de la loi ALUR
La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 a renforcé le cadre de l’état des lieux. Elle a renvoyé à un décret le soin de préciser son contenu et sa forme — ce sera le décret n° 2016-382 — et a introduit la notion de grille de vétusté ainsi qu’une réforme du dépôt de garantie. La vétusté, définie comme l’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal, permet de distinguer ce qui relève de la vie normale du logement de ce qui relève d’une dégradation imputable au locataire.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
L’état des lieux est le point de comparaison entre l’entrée et la sortie. En son absence, la référence disparaît. Lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le locataire est en principe présumé avoir reçu le logement en bon état. Cette présomption a des nuances et des exceptions ; en cas de litige, l’appréciation revient au juge, en fonction des éléments produits par chaque partie.
En résumé
- l’EDL est obligatoire à l’entrée et à la sortie ;
- il est contradictoire, amiable et annexé au bail ;
- il peut être complété dans les délais prévus par la loi ;
- son absence prive les parties d’un point de comparaison fiable.