Réparations à la charge du locataire

La définition des réparations locatives

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les « travaux d’entretien courant et menues réparations résultant de l’usage normal » du logement. Elles sont, par principe, à la charge du locataire. La logique est celle de l’occupant qui entretient son logement au quotidien, pour le maintenir en bon état tout au long du bail.

Des exemples tirés du décret

Une annexe au décret donne des exemples concrets de ces travaux. Ils décrivent des gestes du quotidien, et non de gros travaux :

• le remplacement des vitres détériorées ;
• le remplacement des clés égarées ou détériorées ;
• le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes de la robinetterie ;
• le dégorgement des canalisations ;
• le remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits, fusibles, ampoules et tubes ;
• les menus raccords de peintures et de tapisseries, ainsi que le rebouchage des trous ;
• le graissage des gonds, paumelles et charnières ;
• l’entretien courant des jardins privatifs : tonte, taille, élagage ;
• le dégorgement des gouttières et chéneaux.

Une liste indicative et non limitative

La liste annexée au décret est indicative et non limitative. Elle illustre le type d’interventions concernées, sans prétendre tout recenser. Un travail d’entretien courant qui n’y figure pas peut donc relever de la même logique. À l’inverse, un poste listé n’est pas automatiquement dû si son origine n’est pas l’usage normal. En cas de doute, c’est la nature réelle de la réparation qui compte.

La limite : l’usure normale

Une réparation locative suppose un usage normal. Si un élément se dégrade par simple vieillissement, on entre dans le champ de la vétusté, définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux ». La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met l’entretien courant à la charge du locataire, mais « à l’exception de la vétusté ». Ce qui vieillit normalement n’a donc pas à être facturé au locataire.

La faute et la dégradation

À l’autre bout du spectre, un dommage causé par la négligence ou la faute du locataire dépasse le cadre de l’entretien courant. Il ne s’agit plus alors d’une simple réparation locative, mais d’une dégradation, qui engage la responsabilité du locataire au-delà de la liste du décret. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie sert précisément à établir ce qui a changé pendant la location.

Qui tranche en cas de litige

La répartition n’est pas toujours évidente : entre usage normal, vétusté et dégradation, la frontière peut se discuter. À défaut d’accord amiable, c’est le juge qui apprécie souverainement, au regard de la cause réelle de la réparation et des états des lieux. Décrire précisément l’état du logement à l’entrée reste le meilleur moyen d’éviter les mauvaises surprises à la sortie.