Sortie
État des lieux de sortie : faut-il réparer avant ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
À l’approche de l’état des lieux de sortie, le locataire se demande souvent ce qu’il doit réparer et ce qui peut rester en l’état. La réponse tient à la distinction entre réparations locatives et vétusté. Ce guide la précise à partir du décret n° 87-712, du décret n° 2016-382 et de la loi n° 89-462.
En bref
Avant la sortie, le locataire prend en charge les réparations locatives et l’entretien courant, dont une liste indicative figure au décret n° 87-712. En revanche, la vétusté et l’usure normale ne sont pas facturables. Ce qui n’est pas réparé et relève d’une dégradation imputable au locataire peut donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie, sur justificatifs.
Réparations locatives : ce que doit le locataire
Pendant toute la location, le locataire assure les menues réparations et l’entretien courant du logement. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 en donne une liste indicative : petites reprises, entretien des installations, remplacement de consommables. Avant la sortie, il est logique de traiter ces points.
- Reboucher les trous de fixation laissés dans les murs.
- Remplacer les consommables d’usage (ampoules, joints simples le cas échéant).
- Entretenir les installations confiées (robinetterie, aérations).
- Reprendre les petites dégradations relevant de l’entretien courant.
Vétusté : ce qui n’a pas à être réparé
À l’inverse, la vétusté n’a pas à être réparée par le locataire. L’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’usure normale liée au temps et à un usage conforme : elle n’est pas facturable.
Réparer ou non : comment trancher
La bonne question n’est pas « le logement est-il neuf ? » mais « l’écart avec l’entrée relève-t-il d’une dégradation ou de l’usure normale ? ». La comparaison avec l’état des lieux d’entrée, prévue par le décret n° 2016-382, permet de trancher.
| Constat | À réparer avant la sortie ? |
|---|---|
| Trou de cheville dans un mur | Oui : rebouchage au titre de l’entretien courant. |
| Peinture légèrement jaunie | Non : vétusté non facturable. |
| Élément cassé par négligence | À traiter : dégradation imputable. |
| Moquette tassée par le passage | Non : usure normale. |
Si la réparation n’est pas faite
Lorsqu’une dégradation imputable au locataire n’a pas été réparée, l’état des lieux de sortie le constate par comparaison avec l’entrée. Le bailleur peut alors opérer une retenue sur le dépôt de garantie au titre de cette réparation, en application de l’article 22 de la loi n° 89-462. La retenue doit être justifiée (devis, facture).
Le dépôt est restitué dans un délai d’un mois si la sortie est conforme à l’entrée, de deux mois en cas de différences donnant lieu à retenues, à compter de la remise des clés.
Anticiper pour éviter le litige
Traiter en amont les réparations locatives et documenter l’état des points sensibles, au besoin par des photographies contradictoires et datées, limite les désaccords. Un locataire n’a en revanche jamais à prendre en charge la vétusté.