Qui paie le commissaire de justice en cas de désaccord ?

Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur, selon un tarif réglementé. Cette règle s’applique lorsque l’état des lieux est établi par commissaire de justice faute d’accord.

Comment résoudre un désaccord sur les retenues ?

Par le dialogue d’abord, en confrontant les deux états des lieux et les photos, puis par une mise en demeure. En l’absence d’accord, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement, avant le juge.

La vétusté peut-elle justifier une retenue ?

Non. La vétusté, ou usure normale, définie par l’article 4 du décret n° 2016-382, n’est pas à la charge du locataire. Seule une dégradation qui dépasse l’usage normal peut être retenue, sur justificatifs.

Litiges

Désaccord sur l’état des lieux : que faire

Q: Que faire si l’on ne s’accorde pas au moment de l’état des lieux ?

Lorsque l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un commissaire de justice peut l’établir. Les parties sont avisées au moins 7 jours à l’avance et les frais sont partagés par moitié.

5 min de lectureMis à jour le 24/07/2026Sources officielles citées

Un désaccord peut surgir au moment même de l’état des lieux, lorsque locataire et bailleur ne s’entendent pas sur l’état d’une pièce ou d’un équipement, ou plus tard, lors de la comparaison entre l’entrée et la sortie. Plusieurs solutions existent, selon que le désaccord empêche l’établissement du document ou porte sur son contenu. Ce guide les présente dans l’ordre, dans le cadre posé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En bref

En cas de désaccord sur l’état des lieux, l’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit qu’un commissaire de justice peut l’établir, avec un avis au moins 7 jours avant et des frais partagés par moitié. Pour un litige ultérieur, le dialogue, la conciliation gratuite puis le juge prennent le relais.

Deux types de désaccord

Il faut distinguer deux situations. Le désaccord peut d’abord surgir au moment de l’état des lieux : les parties ne parviennent pas à s’entendre sur l’état d’une pièce, au point que le document ne peut pas être établi de façon contradictoire. Il peut ensuite naître après coup, lors de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, notamment sur les retenues opérées sur le dépôt de garantie.

Les solutions diffèrent selon le cas. Dans le premier, l’enjeu est de disposer malgré tout d’un état des lieux fiable. Dans le second, il s’agit de résoudre un litige déjà constitué.

Désaccord au moment de l’état des lieux

L’état des lieux est un document contradictoire, prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Lorsque les parties ne s’accordent pas et que l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, la loi prévoit qu’il peut être dressé par un commissaire de justice. Cette intervention garantit un document impartial, opposable aux deux parties.

Cette voie obéit à des règles précises, destinées à protéger chacun.

Les parties sont avisées de l’intervention au moins 7 jours à l’avance.
Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le bailleur.
Le tarif applicable est réglementé.
Le constat établi dispose d’une valeur probante renforcée.

Le coût d’un état des lieux par commissaire de justice dépend du tarif réglementé applicable. Renseignez-vous auprès de l’étude concernée avant l’intervention.

Désaccord lors de la comparaison entrée/sortie

Lorsque le désaccord porte sur un état des lieux déjà établi, souvent au sujet des retenues sur le dépôt de garantie, la démarche est différente. Il s’agit d’un litige à résoudre, du plus amiable au plus contraignant. La comparaison entre l’entrée et la sortie reste la référence : seule une différence au-delà de l’usure normale peut justifier une retenue.

Étape	Solution	À savoir
1	Dialogue direct	Confronter les deux états des lieux et les photos datées.
2	Mise en demeure (LRAR)	Lettre recommandée qui formalise la demande et fait courir les délais.
3	Conciliation	Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation.
4	Juge	Saisine du juge des contentieux de la protection, en dernier ressort.

Les solutions face à un désaccord lors de la comparaison entrée/sortie.

Le dialogue et la mise en demeure

La première étape reste l’échange direct : beaucoup de désaccords se règlent en confrontant simplement les deux états des lieux et les photos. Si le dialogue échoue, une lettre recommandée avec accusé de réception permet de formaliser la demande, de détailler les points contestés et de conserver une trace datée.

La conciliation puis le juge

La commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement pour tenter de rapprocher les parties. Cette voie amiable est souvent plus rapide qu’une procédure. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire, peut être saisi. C’est alors le juge qui apprécie les preuves et tranche le litige.

La conciliation ne prive jamais du droit d’agir en justice. Seul le juge tranche définitivement un litige ; la démarche amiable montre votre bonne foi.

Vétusté ou dégradation : le point sensible

Au fond, beaucoup de désaccords se ramènent à une question : la trace constatée relève-t-elle de l’usure normale ou d’une dégradation ? La vétusté, définie à l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, correspond à l’usure du temps et de l’usage normal ; elle n’est pas à la charge du locataire. Seule une dégradation, qui dépasse l’usage normal, peut lui être imputée, et sur justificatifs.

Conservez l’état des lieux d’entrée signé, annexé au bail.
Réunissez vos photos contradictoires et datées.
Demandez le détail chiffré et documenté de chaque retenue.
Gardez la trace écrite de chaque échange, du dialogue à la mise en demeure.

Un état des lieux d’entrée soigné et signé, accompagné de photos datées, réduit fortement le risque de désaccord au moment de la sortie.