Définitions
Vétusté : définition et cadre légal
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La vétusté est l’un des mots-clés de la sortie d’un bail, car elle sépare ce que le bailleur doit assumer de ce que le locataire peut se voir facturer. Cette page définit la notion, expose son cadre légal et explique son rôle concret dans l’état des lieux.
En bref
La vétusté désigne l’usure ou la détérioration normale d’un logement résultant du temps ou d’un usage normal des matériaux et des équipements. Cette usure reste à la charge du bailleur et n’est jamais facturée au locataire.
Ce que signifie la vétusté
La vétusté est l’usure naturelle d’un logement et de ses équipements, qui apparaît avec le temps et un usage ordinaire. Un revêtement qui se patine, une peinture qui ternit, un équipement qui atteint sa fin de vie théorique relèvent de ce vieillissement normal. La vétusté n’est pas un défaut d’entretien ni un dommage : c’est le simple effet du temps qui passe sur un bien habité normalement.
La définition légale
La notion est encadrée par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, qui définit la vétusté comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Ce texte, pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de la loi ALUR du 24 mars 2014, ancre la vétusté dans le droit du logement et lui donne une portée précise lors de la comparaison des états des lieux.
Pourquoi la vétusté n’est pas à la charge du locataire
Le locataire assume l’entretien courant et les menues réparations du logement, mais la vétusté en est expressément exclue. Ce qui vieillit normalement pendant l’occupation relève du bailleur, propriétaire du bien. C’est ce qui distingue la vétusté de la dégradation : la première est une usure normale non imputable au locataire, la seconde un dommage anormal qui peut, lui, être facturé.
Le rôle de la vétusté dans l’état des lieux
L’état des lieux d’entrée et celui de sortie sont comparés pièce par pièce. C’est cette comparaison qui permet de trancher : une différence constatée relève-t-elle du vieillissement normal ou d’un dommage imputable au locataire ? Une description précise, avec des termes clairs (neuf, bon état, usagé, traces, rayures), facilite cette analyse. Les photos ne sont pas imposées par la loi, mais, prises de façon contradictoire et jointes à l’EDL, elles aident à documenter l’état réel.
Exemples de vétusté
- un sol patiné après plusieurs années d’occupation normale ;
- une peinture qui a terni ou légèrement jauni avec le temps ;
- un joint de salle de bains qui a vieilli sans mauvais usage ;
- un équipement arrivé en fin de vie théorique du fait de son ancienneté.