Définitions
Grosses réparations : définition
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Toutes les réparations d’un logement ne pèsent pas sur la même personne. Certaines, d’ampleur limitée, relèvent du locataire ; d’autres, plus lourdes, restent au propriétaire. Ces dernières portent un nom, les grosses réparations. En poser la définition aide à comprendre la répartition des charges pendant le bail et à la sortie.
En bref
Les grosses réparations sont les travaux importants qui restent à la charge du bailleur, par opposition aux réparations locatives d’entretien courant et menues réparations qui incombent au locataire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 encadre cette répartition ; les grosses réparations, elles, demeurent au propriétaire.
La définition des grosses réparations
Les grosses réparations désignent les travaux d’une certaine importance qui, dans une location, restent à la charge du bailleur. Elles se distinguent des réparations locatives, c’est-à-dire de l’entretien courant et des menues réparations qui incombent au locataire. Là où le locataire assure les petits soins du quotidien, le bailleur supporte les interventions plus lourdes, notamment celles qui touchent la structure ou les gros équipements du logement.
La répartition posée par le décret n° 87-712
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste, à titre indicatif, les réparations locatives dues par le locataire. Pris en application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il aide à tracer la frontière : ce qui relève de l’entretien courant revient au locataire, tandis que les grosses réparations restent au bailleur. Cette liste étant indicative, elle éclaire la répartition sans en figer tous les cas.
Grosses réparations et vétusté
Les grosses réparations ne doivent pas être confondues avec la vétusté. L’usure ou la détérioration résultant du temps ou de l’usage normal, définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, reste elle aussi à la charge du bailleur et n’est jamais imputable au locataire. Ces deux notions convergent donc sur un point : elles échappent aux obligations d’entretien courant de l’occupant.
- à la charge du locataire : entretien courant et menues réparations ;
- à la charge du bailleur : les grosses réparations, plus importantes ;
- jamais imputable au locataire : la vétusté, usure liée au temps ou à l’usage normal.
Grosses réparations et état des lieux
L’état des lieux aide à situer la répartition à la sortie. Dressé de manière contradictoire au sens de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il décrit l’état du logement à l’entrée puis à la sortie. La comparaison des deux fait apparaître ce qui relève d’un défaut d’entretien du locataire, d’une usure normale ou d’une intervention lourde à la charge du bailleur.