Définitions
État des lieux : définition et cadre légal
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L’état des lieux est l’un des documents les plus importants d’une location. Il décrit précisément le logement au moment où le locataire y entre, puis au moment où il le quitte. C’est en comparant ces deux photographies écrites que l’on peut déterminer, à la sortie, ce qui relève de l’usure normale et ce qui constitue une éventuelle dégradation. Voici sa définition et le cadre légal qui l’encadre.
En bref
L’état des lieux est un document écrit et contradictoire qui décrit avec précision l’état du logement à l’entrée puis à la sortie du bail. Établi par les deux parties, il est annexé au contrat de location et sert de référence pour apprécier d’éventuelles dégradations et le sort du dépôt de garantie.
La définition légale de l’état des lieux
L’état des lieux est prévu par l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il s’agit d’un document qui décrit l’état du logement et de ses équipements, établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties ou de leurs représentants. Deux états des lieux sont prévus : l’un lors de la remise des clés, à l’entrée, l’autre lors de leur restitution, à la sortie. Le document est établi en autant d’exemplaires que de parties, chacun conservant le sien, et il est annexé au contrat de location.
À quoi sert-il ?
La fonction de l’état des lieux est de servir de point de comparaison. En rapprochant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, bailleur et locataire peuvent déterminer si le logement a été rendu dans un état conforme, en tenant compte de l’usure normale liée au temps et à l’usage. Cette comparaison conditionne notamment les éventuelles retenues sur le dépôt de garantie prévues par l’article 22 de la même loi.
- décrire pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds et équipements ;
- relever les compteurs et consigner les éléments remis, comme les clés ;
- constituer une preuve écrite et partagée pour les deux parties ;
- servir de base au calcul d’éventuelles réparations à la sortie.
Un formalisme encadré par le décret de 2016
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires et la forme de l’état des lieux. Il précise les informations qui doivent y figurer et introduit la notion de vétusté à son article 4, en la définissant comme l’usure résultant du temps ou de l’usage normal. Le décret prévoit également qu’une grille de vétusté peut être utilisée, mais son emploi reste facultatif.
Compléments et cas particuliers
Après l’entrée dans les lieux, le locataire dispose d’un délai de dix jours pour demander la modification de l’état des lieux s’il constate un oubli ou une erreur. Par ailleurs, pour les éléments de chauffage, l’état des lieux peut être complété durant le premier mois de la période de chauffe, afin de vérifier leur bon fonctionnement. Ces souplesses évitent que le locataire ne soit tenu responsable d’un défaut qu’il n’aurait pas pu constater le jour de la remise des clés.
Entrée et sortie : un même document, deux moments
Il faut retenir que l’état des lieux n’a de valeur que s’il existe aux deux moments clés du bail. Sans état des lieux d’entrée, il devient difficile de démontrer qu’une dégradation constatée à la sortie est bien imputable au locataire. C’est pourquoi les deux documents, entrée et sortie, doivent être établis avec le même soin et conservés jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie.