Le décret impose-t-il des termes précis ?

Non. Le décret n° 2016-382 exige une description précise, mais laisse le choix des mots. L’essentiel est d’employer une échelle claire et de garder les mêmes termes à l’entrée et à la sortie.

Que signifie « état d’usage » ?

C’est l’usure normale d’un logement habité, liée au temps et à un usage ordinaire. Elle correspond à la vétusté définie par le décret et n’est pas à la charge du locataire.

Quelle différence entre vétusté et dégradation ?

La vétusté est l’usure normale résultant du temps ou de l’usage : elle échappe au locataire. La dégradation est une détérioration au-delà de l’usage normal, qui peut lui être imputée via la comparaison entrée/sortie.

Méthode

Le vocabulaire de l’état des lieux (Neuf, Bon, Usage, Mauvais)

5 min de lectureMis à jour le 24/07/2026Sources officielles citées

Un état des lieux repose sur des mots. Les mêmes termes doivent être compris de la même façon à l’entrée et à la sortie, sans quoi la comparaison perd tout son sens. Le décret n° 2016-382 n’impose pas de vocabulaire figé, mais une échelle d’état simple et constante rend le document lisible et difficilement contestable. Voici les mots clés à employer et leur signification.

En bref

Une échelle d’état pratique et constante, neuf, bon état, état d’usage et mauvais état, suffit à décrire chaque élément. « État d’usage » traduit l’usure normale liée au temps, qui n’est pas à la charge du locataire. Employez toujours les mêmes termes à l’entrée et à la sortie pour que la comparaison soit valable.

Pourquoi le vocabulaire compte

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose une description précise, pièce par pièce, mais n’impose aucune liste de mots. Cette liberté est un piège : si les termes employés à l’entrée n’ont pas le même sens que ceux de la sortie, la comparaison entrée/sortie voulue par le décret n° 2016-382 devient impossible. Le remède est simple : adopter une échelle d’état claire et l’utiliser à l’identique aux deux moments.

Les quatre niveaux d’état

Une échelle pratique à quatre niveaux couvre la quasi-totalité des situations. Elle est lisible par tous et facile à comparer.

Niveau	Ce qu’il signifie
Neuf	Élément jamais utilisé ou remis à neuf, sans aucune trace d’usage.
Bon état	Élément fonctionnel et propre, sans défaut notable, usure très légère.
État d’usage	Usure normale visible, liée au temps et à un usage ordinaire.
Mauvais état	Défauts marqués, élément détérioré ou ne remplissant plus sa fonction.

Échelle d’état pratique, à employer de façon constante d’une pièce à l’autre.

Ces qualificatifs gagnent à être accompagnés d’un détail concret. « État d’usage : parquet terni au niveau du passage, sans rayure profonde » vaut mieux qu’un « état d’usage » isolé.

Le mot clé : « état d’usage »

C’est le niveau le plus utile et le plus mal compris. L’état d’usage décrit l’usure normale d’un logement habité : peinture légèrement ternie, joints qui jaunissent, sol marqué par le passage. Cette usure correspond à la notion de vétusté définie par le décret : « état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal ». Or la vétusté n’est pas à la charge du locataire.

Bien employé, « état d’usage » protège donc le locataire : il acte que l’élément a vécu normalement, sans laisser croire à une dégradation. À l’inverse, réserver « mauvais état » aux vrais défauts évite de gonfler artificiellement les reproches de sortie.

Vétusté et dégradation : ne pas confondre

Deux notions structurent tout l’état des lieux, et il faut les nommer correctement.

Vétusté : usure ou détérioration résultant du temps ou de l’usage normal. Elle n’est pas imputable au locataire.
Dégradation : détérioration au-delà de l’usage normal, imputable au locataire, établie par la comparaison entrée/sortie.
Entretien courant : menues réparations à la charge du locataire, listées à titre indicatif par le décret n° 87-712 (joints, ampoules, rebouchage de trous, graissage des gonds…).

Une grille de vétusté peut préciser ces notions, mais elle est facultative : elle résulte d’un accord collectif de location et fixe des durées de vie et des abattements. Son absence ne dispense pas de raisonner en usure normale.

Les autres mots du document

Au-delà de l’échelle d’état, quelques termes reviennent dans tout état des lieux. Les employer correctement rend le document conforme et lisible.

Contradictoire : établi ensemble, en présence des deux parties, chacune pouvant s’exprimer.
Annexé au bail : joint au contrat de location, dont il fait partie.
Relevé de compteur : index d’eau ou d’énergie noté à l’entrée et à la sortie.
Comparaison entrée/sortie : mise en regard des deux états pour établir ce qui a changé.

Un vocabulaire cohérent, appuyé par la photo

Les photos ne sont pas obligatoires : le décret impose la description écrite. Elles peuvent toutefois illustrer un niveau d’état, à condition de rester contradictoires et datées, prises ensemble et jointes à l’état des lieux signé. Un « état d’usage » écrit et une photo concordante disent la même chose : c’est là toute leur force.

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Le document généré est un modèle à compléter et à signer. Un vocabulaire simple, constant et bien compris est la première condition d’une comparaison entrée/sortie utile.