Questions
Trous dans les murs : que dit l’état des lieux ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Chevilles, clous, fixations de meubles : la vie dans un logement laisse souvent des trous dans les murs. À la sortie, la question de leur prise en charge se pose. Ce guide explique comment l’état des lieux et les textes applicables permettent d’apprécier la situation, entre entretien courant et usure normale.
En bref
Les trous dans les murs s’apprécient en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Les menus raccords, comme reboucher de petits trous de fixation, figurent parmi les réparations locatives d’entretien courant à la charge du locataire selon le décret n° 87-712. En revanche, ce qui relève de la vétusté ou d’une usure normale n’est pas facturable au locataire, et toute retenue sur le dépôt doit être justifiée.
D’abord comparer l’entrée et la sortie
La première étape ne consiste pas à compter les trous, mais à comparer. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. C’est cette comparaison qui révèle ce qui a réellement changé pendant la location.
Un trou déjà mentionné dans l’état des lieux d’entrée ne peut pas être reproché au locataire à la sortie. À l’inverse, des perforations apparues pendant l’occupation entrent dans le champ de la discussion. D’où l’importance de décrire précisément les murs à l’entrée.
Les menus raccords, entretien courant du locataire
Le décret n° 87-712 dresse une liste indicative des réparations locatives à la charge du locataire. Parmi elles figurent les menus raccords, qui recouvrent notamment le rebouchage des petits trous de fixation et les retouches d’entretien courant des murs.
Reboucher proprement les trous de chevilles ou de clous laissés par des étagères ou des cadres relève ainsi, en principe, de l’entretien courant. Cette liste étant indicative, chaque situation s’apprécie concrètement, mais l’esprit du texte est clair : les petites remises en état courantes incombent au locataire.
- Les menus raccords des murs relèvent des réparations locatives du locataire.
- Le rebouchage de petits trous de fixation entre dans l’entretien courant.
- La liste du décret est indicative et s’apprécie au cas par cas.
La limite de la vétusté et de l’usure normale
Tout ce qui touche aux murs n’est pas pour autant à la charge du locataire. Le décret n° 2016-382 rappelle que la vétusté, usure normale d’un logement utilisé conformément à sa destination, n’est pas une dégradation. Elle n’est pas facturable au locataire.
Un revêtement mural en fin de vie, une peinture ternie par le temps ou des micro-marques liées à l’usage normal relèvent de l’usure. Ils ne peuvent pas être assimilés à des trous que le locataire aurait dû reboucher. La frontière entre menu raccord et vétusté s’apprécie selon l’ampleur et l’ancienneté.
Retenues et justificatifs
Si le bailleur estime que des trous relèvent d’une dégradation imputable au locataire, il ne peut retenir une somme sur le dépôt de garantie que sur présentation de justificatifs, comme un devis ou une facture. Une affirmation sans pièce ne suffit pas à fonder une retenue.
Le locataire peut, de son côté, remettre en état les murs avant la sortie pour éviter toute discussion, ou demander le détail chiffré et les justificatifs des retenues envisagées. En cas de désaccord persistant, la conciliation puis le juge compétent peuvent être saisis.