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Sans état des lieux d’entrée, qui est responsable ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Lorsque aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, la répartition des responsabilités à la sortie devient délicate. La loi ne laisse toutefois pas la situation sans règle : elle prévoit des présomptions, qu’il faut présenter avec prudence. Cette page en expose la logique et ses limites.
En bref
Sans état des lieux d’entrée, il n’existe aucun point de comparaison pour établir l’état initial du logement. La loi prévoit alors des présomptions légales encadrant les responsabilités à la sortie, à apprécier avec prudence et selon chaque situation. Ces présomptions ne remplacent jamais un véritable état des lieux : le mieux reste d’en établir un, à l’amiable ou par un commissaire de justice.
Pourquoi l’état des lieux d’entrée est décisif
L’état des lieux est prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Son rôle est de décrire l’état du logement à l’entrée, afin de le comparer à celui constaté à la sortie. C’est cette comparaison qui permet de distinguer l’usure normale d’une véritable dégradation.
Sans état des lieux d’entrée, ce point de départ manque. On ne peut plus dire dans quel état le locataire a reçu le logement, ce qui rend difficile l’attribution des éventuelles dégradations constatées au départ.
Ce que prévoit la loi en l’absence d’état des lieux
La situation n’est pas pour autant laissée sans règle. En l’absence d’état des lieux, la loi prévoit des présomptions qui encadrent la répartition des responsabilités à la sortie. Ces présomptions visent à combler le vide laissé par l’absence de description initiale.
Elles doivent cependant être présentées avec prudence. Leur application concrète dépend de la situation de chacun et de la manière dont l’absence d’état des lieux est survenue. Elles peuvent notamment jouer différemment selon qu’il manque l’état d’entrée, celui de sortie, ou les deux.
Ce que cela change en pratique
Concrètement, l’absence d’état des lieux d’entrée fragilise la position de la partie qui invoque une dégradation à la sortie, faute de pouvoir démontrer l’état initial du logement.
- Le règlement du dépôt de garantie, qui repose sur la comparaison entrée/sortie, perd son support naturel.
- Les retenues pour dégradations deviennent plus difficiles à justifier sans description d’entrée.
- Chaque partie a intérêt à conserver tout élément utile, en gardant à l’esprit qu’aucun ne remplace un état des lieux en règle.
Cette incertitude joue rarement en faveur de quiconque : elle nourrit les désaccords au moment de la sortie plutôt qu’elle ne les tranche. D’où l’intérêt de ne pas se retrouver dans cette situation.
La bonne démarche : établir un état des lieux
La meilleure réponse à cette question n’est pas de raisonner en termes de présomptions, mais d’établir un état des lieux chaque fois que c’est possible. À l’amiable, il suffit que bailleur et locataire le rédigent et le signent ensemble, en respectant le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
Lorsque l’accord amiable n’est pas possible, un commissaire de justice peut établir le document. Il informe les parties par un avis adressé au moins sept jours à l’avance, et ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.