Cadre légal
Réparations à la charge du bailleur
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Face à une panne ou à une usure, une question revient toujours : est-ce au locataire ou au bailleur de payer ? Le droit locatif fonctionne par différence. Le locataire assume l’entretien courant listé par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ; tout le reste, en principe, revient au bailleur. Voici ce que recouvre concrètement cette charge.
En bref
Le bailleur supporte tout ce qui n’est pas un entretien courant du locataire : les grosses réparations, la vétusté et, plus largement, tout ce que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 ne range pas parmi les réparations locatives.
Un partage par différence
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les « travaux d’entretien courant et menues réparations résultant de l’usage normal » du logement, à la charge du locataire. La charge du bailleur se déduit de cette définition : elle correspond à tout ce qui n’entre pas dans ce périmètre. Autrement dit, dès qu’une intervention dépasse le simple entretien du quotidien, elle glisse du côté du bailleur.
Les grosses réparations
Les grosses réparations et les travaux structurels sont l’exemple le plus net de cette charge. Il s’agit d’interventions qui touchent au gros œuvre, à la solidité ou à la pérennité du logement, et non à son usage courant. Elles dépassent, par nature, la menue réparation confiée au locataire. Le bailleur, propriétaire du bien, en assume la responsabilité et le coût.
Le vieillissement des équipements
Le remplacement d’un équipement usé par le temps relève de la vétusté, définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Un élément arrivé en fin de vie théorique n’a pas à être remplacé aux frais du locataire : c’est le bailleur qui prend en charge cette remise à niveau.
Ce qui sort du décret de 1987
La liste annexée au décret n° 87-712 est indicative et non limitative : elle illustre les réparations locatives sans prétendre tout recenser. Mais sa fonction est claire : décrire l’entretien courant. Un poste qui ne relève ni de cet entretien, ni des menues réparations résultant de l’usage normal, reste par principe à la charge du bailleur. La liste sert de repère pour situer la frontière, pas de catalogue figé.
| Nature de l’intervention | Charge de principe |
|---|---|
| Entretien courant et menues réparations (usage normal) | Locataire |
| Grosses réparations et travaux structurels | Bailleur |
| Remplacement d’un équipement usé par le temps (vétusté) | Bailleur |
| Poste non couvert par le décret n° 87-712 | Bailleur |
La vétusté, jamais facturée au locataire
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant et les menues réparations, mais « à l’exception de la vétusté ». Ce qui vieillit normalement ne peut donc pas lui être facturé à son départ. Une peinture ternie par les années, un revêtement patiné par un usage ordinaire relèvent de l’usure normale, et donc du bailleur. C’est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie qui permet de distinguer cette usure d’une véritable dégradation.
En cas de désaccord
La répartition présentée ici est une répartition de principe. Chaque situation s’apprécie au regard de la cause réelle de la dégradation : usage normal, vieillissement ou faute. En cas de litige persistant, c’est le juge qui tranche, souverainement, en examinant notamment la nature de l’intervention et les états des lieux. Documenter précisément l’état du logement reste donc le meilleur moyen d’éviter les discussions.