Questions
Peut-on contester les retenues sur le dépôt de garantie ?
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Lorsqu’un bailleur retient une somme sur le dépôt de garantie, le locataire n’est pas démuni. La loi encadre ces retenues et permet d’en discuter le bien-fondé. Ce guide explique sur quoi porte la contestation, comment l’argumenter à partir des états des lieux et des textes applicables, et quelles démarches engager.
En bref
Oui, les retenues sur le dépôt de garantie peuvent être contestées. Le bailleur doit justifier chaque somme par un devis ou une facture et démontrer une différence réelle entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Une retenue portant sur de la vétusté, sur l’usure normale ou sans justificatif peut être remise en cause, d’abord à l’amiable, puis par la conciliation et le juge compétent.
Sur quoi porte une contestation ?
Contester une retenue, ce n’est pas refuser par principe : c’est vérifier qu’elle repose sur des bases prévues par la loi. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de justifier ses retenues par des justificatifs, comme un devis ou une facture. La première question est donc simple : ces pièces existent-elles et correspondent-elles aux sommes retenues ?
La contestation porte ensuite sur le bien-fondé de la retenue. Une somme ne peut être conservée que si elle correspond à une différence réelle constatée entre l’entrée et la sortie, et si cette différence est imputable au locataire.
S’appuyer sur les états des lieux
L’article 3-2 de la loi de 1989 prévoit la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Cette comparaison est le socle de toute discussion : elle permet de montrer ce qui existait déjà à l’entrée et ce qui a réellement changé.
Un défaut déjà mentionné à l’entrée ne peut pas être facturé à la sortie. À l’inverse, une dégradation apparue pendant la location, non couverte par l’usure normale, peut fonder une retenue justifiée. D’où l’intérêt de conserver soigneusement les deux documents et les éventuelles photographies.
Distinguer vétusté et dégradation
La distinction entre vétusté et dégradation est souvent au cœur du désaccord. Le décret n° 2016-382 rappelle que la vétusté correspond à l’usure normale d’un logement utilisé conformément à sa destination. Elle n’est pas une dégradation et n’est pas facturable au locataire.
- La vétusté relève de l’usure du temps : elle reste à la charge du bailleur.
- La dégradation résulte d’un défaut d’entretien ou d’un dommage imputable au locataire.
- Les réparations locatives courantes incombent au locataire selon le décret n° 87-712.
Le décret n° 87-712 dresse une liste indicative des réparations locatives : remplacement des vitres, entretien des joints, ampoules, menus raccords. Ces travaux d’entretien courant peuvent fonder une retenue s’ils sont établis et justifiés, mais une usure normale ne peut pas y être assimilée.
Les démarches de contestation
La contestation commence à l’amiable. Le locataire adresse au bailleur un courrier, de préférence recommandé avec accusé de réception, demandant le détail des retenues et les justificatifs, puis exposant point par point les sommes contestées.
- Réclamer le détail chiffré des retenues et les justificatifs correspondants.
- Opposer les états des lieux et, le cas échéant, les photographies conservées.
- Distinguer clairement vétusté et dégradation pour chaque poste contesté.
- À défaut d’accord, saisir la commission de conciliation puis le juge compétent.
Si le bailleur a par ailleurs tardé à restituer le dépôt, la somme due peut être majorée de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, sauf lorsque le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Cet élément peut être rappelé dans le cadre de la contestation.