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Moisissures : locataire ou propriétaire, qui paie ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Les moisissures constatées à la sortie sont une source fréquente de désaccord. La réponse à la question « qui paie ? » n’est pas automatique : elle dépend de l’origine du problème. Ce guide expose les repères prévus par la loi et les textes, sans trancher à la place du juge, à qui il revient d’apprécier chaque situation.
En bref
Cela dépend de l’origine des moisissures. Si elles résultent d’un défaut d’entretien courant imputable au locataire, elles peuvent lui être opposées ; si elles proviennent d’un défaut du logement ou de vétusté, elles relèvent du propriétaire. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie sert de base, mais l’appréciation de l’origine se fait au cas par cas et peut revenir au juge.
Une réponse qui dépend de l’origine
Il n’existe pas de réponse unique à la question des moisissures. Tout dépend de leur origine. Selon qu’elles proviennent de l’usage du logement, d’un défaut d’entretien courant ou d’un défaut du bâti, la charge ne pèse pas sur la même partie.
Ce guide ne tranche donc pas : il pose les repères juridiques utiles. L’appréciation concrète d’un cas donné relève de l’examen des faits et, en cas de désaccord persistant, du juge compétent en matière de baux d’habitation.
Le rôle de la comparaison entrée / sortie
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Cette comparaison est le premier outil d’analyse : elle indique si les moisissures existaient déjà à l’entrée ou sont apparues pendant la location.
Des traces déjà mentionnées à l’entrée ne peuvent pas, en principe, être reprochées au locataire à la sortie. À l’inverse, l’apparition de moisissures pendant l’occupation ouvre la discussion sur leur cause, sans la trancher à elle seule.
Entretien courant, vétusté et défaut du logement
Plusieurs pistes d’origine sont à distinguer, sans préjuger du résultat dans un cas précis.
- Un défaut d’entretien courant ou d’aération imputable au locataire peut, selon les circonstances, lui être opposé.
- Un défaut du logement, comme un problème d’humidité structurelle ou d’isolation, relève du propriétaire.
- La vétusté, usure normale du logement, n’est pas une dégradation et n’est pas facturable au locataire.
Le décret n° 2016-382 rappelle que la vétusté correspond à l’usure normale d’un logement utilisé conformément à sa destination. Le décret n° 87-712, de son côté, énumère de façon indicative des réparations locatives d’entretien courant à la charge du locataire, comme l’entretien des joints. Ces textes aident à situer une origine, mais ne dispensent pas d’un examen concret.
En cas de désaccord
Lorsque bailleur et locataire ne s’accordent pas sur l’origine des moisissures, la discussion doit rester documentée. Chaque partie peut réunir les éléments utiles : états des lieux d’entrée et de sortie, photographies datées, échanges écrits et, le cas échéant, constats.
Toute retenue sur le dépôt de garantie éventuellement décidée par le bailleur doit reposer sur des justificatifs, tels qu’un devis ou une facture. À défaut d’accord amiable, la commission de conciliation puis le juge peuvent être saisis ; c’est alors au juge qu’il revient d’apprécier l’origine et la répartition de la charge.