Comparatifs
État des lieux meublé ou vide
5 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
L’état des lieux obéit aux mêmes principes en location vide et en location meublée : c’est un acte contradictoire, encadré par le décret n° 2016-382. Mais le meublé ajoute une pièce essentielle — l’inventaire du mobilier — et modifie certains repères, comme le plafond du dépôt de garantie. Ce comparatif fait le tri entre ce qui est commun et ce qui change.
En bref
En location vide comme en meublée, l’état des lieux suit les mentions du décret n° 2016-382 et la logique de comparaison entrée/sortie. Le meublé, régi par les articles 25-6 à 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, impose en plus un inventaire du mobilier, et le dépôt de garantie y est plafonné à deux mois de loyer hors charges, contre un mois en location vide.
Un socle commun aux deux locations
Que le logement soit loué vide ou meublé, l’état des lieux (EDL) reste le même acte de base : un document contradictoire, établi ensemble par les parties à l’entrée et à la sortie, décrivant l’état du logement pièce par pièce. Le décret n° 2016-382 fixe les mentions à faire figurer et organise la comparaison entre l’entrée et la sortie, sans distinguer selon que le bien est meublé ou non. Sur ce socle, rien ne change.
La différence tient à ce que le meublé ajoute, et non à ce qu’il retirerait. Un logement meublé est loué avec des équipements et du mobilier : il faut donc en décrire l’état, ce qui suppose une pièce supplémentaire au dossier.
| Critère | Location vide | Location meublée |
|---|---|---|
| Cadre du meublé | Régime général | Articles 25-6 à 25-8 |
| Mentions de l’EDL | Décret n° 2016-382 | Décret n° 2016-382 |
| Comparaison entrée/sortie | Oui | Oui |
| Inventaire du mobilier | Sans objet | Établi et annexé |
| Dépôt de garantie | Un mois hors charges (article 22) | Deux mois hors charges (article 22) |
| Objet du contrôle | Le logement | Le logement et le mobilier |
L’inventaire du mobilier, la pièce en plus
En location meublée, régie par les articles 25-6 à 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, le logement est fourni avec un mobilier permettant d’y vivre normalement. Un décret fixe la liste des éléments d’équipement que doit comporter un logement meublé. Il en découle une conséquence pratique pour l’état des lieux : à côté de la description du logement, on établit un inventaire du mobilier, qui recense les meubles et équipements et en décrit l’état. Cet inventaire est annexé, au même titre que l’état des lieux.
À la sortie, la comparaison ne porte donc pas seulement sur les murs et les sols : elle porte aussi sur le mobilier. On confronte l’état de chaque élément à celui constaté à l’entrée, pour distinguer l’usure normale d’éventuelles dégradations ou manquants.
Le dépôt de garantie, un plafond différent
Le second point de divergence concerne le dépôt de garantie. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le plafonne à un mois de loyer hors charges en location vide, mais à deux mois de loyer hors charges en location meublée. Ce plafond plus élevé se comprend : le bailleur d’un meublé confie aussi du mobilier, dont l’état est susceptible d’évoluer pendant la location. La restitution, elle, obéit aux mêmes délais dans les deux cas — un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée, deux mois en cas de différences.
Ce qui ne change pas
Au-delà de l’inventaire et du dépôt de garantie, l’essentiel demeure identique. Le caractère contradictoire de l’état des lieux, les mentions du décret n° 2016-382, la logique de comparaison entrée/sortie, la place des photos — utiles mais non imposées — valent aussi bien pour le vide que pour le meublé. Un bailleur qui connaît la mécanique de l’état des lieux en location vide n’a donc, en meublé, qu’à y ajouter le réflexe de l’inventaire du mobilier.
En résumé
- socle commun : mentions du décret n° 2016-382 et comparaison entrée/sortie ;
- spécificité du meublé : inventaire du mobilier établi et annexé ;
- dépôt de garantie : un mois en vide, deux mois en meublé, hors charges ;
- à la sortie : on compare le logement et le mobilier à l’état d’entrée.