Litiges
Litige sur la propreté en fin de bail
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
La propreté du logement rendu est une source fréquente de désaccords en fin de bail. Le bailleur peut estimer qu’un nettoyage s’impose, le locataire considérer que le logement est correctement restitué. Ce guide expose les faits utiles, la place de la comparaison entrée-sortie et des justificatifs, sans trancher à la place du juge.
En bref
Un litige sur la propreté en fin de bail se règle en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, tous deux contradictoires. Une retenue sur le dépôt de garantie suppose des justificatifs et doit distinguer la dégradation de la simple vétusté. En cas de désaccord, le parcours va du dialogue à la conciliation, puis au juge.
Apprécier la propreté par comparaison
La question de la propreté ne se juge pas dans l’absolu, mais par comparaison. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 organise l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, établis de façon contradictoire. C’est le rapprochement des deux documents qui révèle ce qui a réellement changé pendant la location.
Un logement rendu doit être restitué dans un état cohérent avec celui décrit à l’entrée. Si l’état des lieux d’entrée mentionnait un logement propre, une saleté notable constatée à la sortie peut être discutée. À l’inverse, un état d’entrée imprécis rend la comparaison plus délicate.
Vétusté ou dégradation
Toute trace n’est pas une dégradation. Le décret n° 2016-382 rappelle que la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale d’un logement utilisé conformément à sa destination, se distingue de la dégradation. La vétusté n’est pas facturable au locataire.
Appliqué à la propreté, ce principe invite à distinguer un logement simplement marqué par le temps et l’usage d’un logement rendu dans un état anormalement sale. Le premier relève de la vétusté, le second peut, selon les cas, justifier un nettoyage à la charge du locataire.
- La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à un usage conforme.
- La dégradation suppose un état anormal, non explicable par le seul usage.
- Les réparations locatives courantes relèvent du locataire selon le décret n° 87-712.
- Chaque retenue doit être rattachée à une différence réelle entre entrée et sortie.
Retenue et justificatifs
Si un nettoyage professionnel est engagé, le bailleur peut, le cas échéant, en retenir le coût sur le dépôt de garantie. L’article 22 de la loi de 1989 subordonne toute retenue à la présentation de justificatifs, tel un devis ou une facture. Une somme affirmée sans pièce n’est pas justifiée.
Le locataire peut demander par écrit le détail des retenues et les justificatifs correspondants. Un retard dans la restitution du solde du dépôt ouvre par ailleurs droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard commencé, sauf absence de nouvelle adresse communiquée.
Le parcours de résolution
| Étape | Démarche | À savoir |
|---|---|---|
| 1 | Dialogue | Comparer les états des lieux et distinguer vétusté et dégradation. |
| 2 | Mise en demeure | Lettre recommandée avec accusé de réception exposant le désaccord. |
| 3 | Conciliation | Conciliateur de justice ou Commission départementale de conciliation, sans frais. |
| 4 | Juge | Saisine du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. |
Ce parcours reste général. Le dialogue et la comparaison des documents règlent une part importante des différends sur la propreté. À défaut d’accord, la conciliation gratuite puis le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, restent ouverts.