Litiges
Litige sur des dégradations à la sortie
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À la sortie d’un logement, le bailleur peut reprocher au locataire des dégradations et vouloir les déduire du dépôt de garantie. Le locataire, lui, estime souvent qu’il s’agit d’une simple usure du temps. Ce désaccord sur l’origine des traces constatées est l’un des litiges les plus fréquents. Ce guide aide à distinguer vétusté et dégradation, à comprendre les conditions des retenues et à connaître les recours, dans le cadre posé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
En bref
Un litige sur des dégradations à la sortie repose sur la distinction entre vétusté, qui n’est pas à la charge du locataire, et dégradation, qui peut l’être. La comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie sert de référence, et toute retenue doit s’appuyer sur des justificatifs.
Vétusté ou dégradation : la question centrale
La distinction entre vétusté et dégradation décide de qui paie. La vétusté est l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et des équipements. Elle est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 et n’est pas à la charge du locataire.
La dégradation, à l’inverse, dépasse l’usage normal et résulte d’un défaut d’entretien, d’une négligence ou d’un dommage. Elle peut alors être imputée au locataire et donner lieu à une retenue. Une trace d’usure sur un revêtement ancien relève souvent de la vétusté ; un trou, une brûlure ou une casse relèvent plutôt de la dégradation.
Le rôle de la comparaison entrée/sortie
L’état des lieux est un document contradictoire, établi à l’entrée et à la sortie puis annexé au bail, selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. C’est la comparaison entre ces deux documents qui permet d’objectiver le litige : seule une différence constatée entre l’entrée et la sortie, au-delà de l’usure normale, peut justifier une retenue.
Un état des lieux d’entrée précis, décrivant l’état de chaque pièce et de chaque équipement, protège les deux parties. À l’inverse, un état des lieux d’entrée trop sommaire rend difficile la preuve d’une dégradation survenue pendant la location.
Les conditions d’une retenue
Le bailleur peut retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour réparer des dégradations imputables au locataire, mais seulement dans des conditions précises fixées par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
| Condition | Ce que cela implique |
|---|---|
| Différence constatée | La dégradation doit apparaître par comparaison entre l’entrée et la sortie. |
| Au-delà de l’usure normale | La vétusté ne peut pas être retenue, seule la dégradation le peut. |
| Justificatifs | La retenue doit s’appuyer sur un devis ou une facture. |
| Délai | La restitution du solde intervient dans un mois ou deux mois selon la conformité. |
Une grille de vétusté, facultative et issue d’un accord collectif, peut aider à chiffrer la part d’usure normale à retrancher du coût d’une réparation. Elle n’est pas obligatoire, mais elle apporte un cadre utile pour éviter que le locataire ne supporte l’usure du temps.
Les recours en cas de désaccord
Si le désaccord persiste sur l’origine des dégradations ou sur le montant retenu, les recours se déploient du plus amiable au plus contraignant. Chaque étape peut résoudre le litige sans passer à la suivante.
- Le dialogue direct, en confrontant les deux états des lieux et les photos.
- La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
- La saisine gratuite de la commission départementale de conciliation.
- La saisine du juge des contentieux de la protection, en dernier ressort.
La preuve, au cœur du litige
La qualité des preuves détermine souvent l’issue du désaccord. Un état des lieux contradictoire signé fait foi entre les parties. Des photos contradictoires et datées constituent des éléments de preuve. Un constat établi par un commissaire de justice dispose d’une valeur renforcée. Il appartient au juge, le cas échéant, d’apprécier ces éléments.
Lorsque l’état des lieux de sortie n’a pas pu être établi de façon contradictoire, un commissaire de justice peut intervenir : les parties reçoivent un avis au moins 7 jours avant le constat, et les frais sont partagés par moitié entre locataire et bailleur, selon un tarif réglementé.
- Conservez l’état des lieux d’entrée signé, annexé au bail.
- Réunissez des photos datées de l’état du logement à l’entrée et à la sortie.
- Demandez le détail chiffré et documenté de chaque retenue.
- Gardez la trace écrite de chaque échange avec le bailleur.