Cadre légal
Grosses réparations : ce qui incombe au bailleur
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Toutes les réparations d’un logement ne se valent pas. À côté de l’entretien courant confié au locataire, il existe des travaux d’une autre ampleur, que le droit laisse au bailleur. Comment les reconnaître et pourquoi lui reviennent-ils ? Le partage se comprend en creux du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Voici l’essentiel.
En bref
Les grosses réparations, les travaux structurels et le remplacement des équipements usés par le temps incombent au bailleur. Elles se situent hors du champ des réparations locatives que le décret n° 87-712 du 26 août 1987 confie au locataire.
Distinguer l’entretien courant des grosses réparations
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 confie au locataire les « travaux d’entretien courant et menues réparations résultant de l’usage normal » du logement. Les grosses réparations se définissent par opposition : ce sont les travaux qui dépassent ce cadre, par leur ampleur, leur cause ou leur objet. Là où l’entretien courant relève du geste léger et régulier, la grosse réparation touche à la remise à niveau ou à la structure.
Des travaux qui touchent au bâti
Les grosses réparations et les travaux structurels concernent la solidité et la pérennité du logement. Ils ne procèdent pas de l’usage quotidien du locataire, mais de la nécessité de maintenir le bien dans le temps. À ce titre, ils relèvent du bailleur, propriétaire du logement, qui en assume la charge et le coût.
Le remplacement des équipements usés
Remplacer un équipement arrivé en fin de vie n’est pas un entretien courant : c’est une conséquence de l’usure du temps. On parle alors de vétusté, définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met l’entretien courant à la charge du locataire, mais « à l’exception de la vétusté ». Ces remplacements reviennent donc au bailleur.
| Type d’intervention | Charge de principe |
|---|---|
| Entretien courant, menues réparations (usage normal) | Locataire |
| Grosses réparations et travaux structurels | Bailleur |
| Remplacement d’un équipement en fin de vie (vétusté) | Bailleur |
| Poste non couvert par le décret n° 87-712 | Bailleur |
Tout ce qui sort du décret de 1987
La liste annexée au décret n° 87-712 est indicative et non limitative : elle illustre l’entretien courant sans tout recenser. Sa fonction reste toutefois de décrire les réparations locatives. Un poste qui ne relève ni de l’entretien courant, ni des menues réparations résultant de l’usage normal, se situe hors de ce champ et revient, par principe, au bailleur.
Ce que le locataire ne supporte pas
Deux garde-fous protègent le locataire. D’une part, la vétusté n’est jamais à sa charge : ce qui vieillit normalement relève du bailleur. D’autre part, une réparation locative suppose un usage normal ; dès que l’intervention dépasse ce cadre pour toucher à la structure ou au remplacement d’un équipement usé, elle échappe au locataire. Seules les dégradations qui lui sont imputables peuvent, à l’inverse, lui être facturées.
En cas de désaccord
La qualification d’une réparation — entretien courant, grosse réparation ou vétusté — peut se discuter. À défaut d’accord amiable, c’est le juge qui apprécie souverainement, au regard de la nature réelle des travaux et des états des lieux. Un état des lieux d’entrée détaillé reste, là encore, un appui précieux.