Cadre légal
Vétusté des peintures et murs
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Les peintures et les murs sont les premiers éléments d’un logement à porter la marque du temps. À la fin d’un bail, un mur légèrement terni ou une peinture patinée relèvent souvent de l’usure normale, et non d’une faute du locataire. La grille de vétusté sert précisément à faire ce partage. Voici comment elle s’applique aux revêtements muraux, sans avancer aucun chiffre qui dépendrait de l’accord collectif retenu.
En bref
La vétusté des peintures et des murs correspond à leur vieillissement normal avec le temps. Une grille de vétusté, facultative et issue d’un accord collectif, applique une durée de vie théorique et un abattement annuel pour éviter que cette usure soit mise à la charge du locataire.
Ce que dit la loi sur la vétusté des murs
La vétusté est définie par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme l’« état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement ». Appliquée aux peintures et aux murs, cette définition couvre tout ce que subit une surface simplement parce qu’elle a été habitée : une teinte qui perd de son éclat, un léger jaunissement, la trace diffuse d’un canapé adossé au mur. Ce vieillissement n’est pas imputable au locataire.
Usure normale ou dégradation ?
Tout l’enjeu, à la sortie, consiste à séparer ce qui relève du temps de ce qui relève d’un usage anormal. La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie sert de référence. Certains constats penchent nettement vers l’usure, d’autres vers la dégradation.
- plutôt usure normale : peinture ternie, légère décoloration, micro-fissures superficielles liées au bâti ;
- plutôt dégradation : trous non rebouchés, taches importantes, inscriptions, peinture repeinte d’une couleur non convenue ;
- à apprécier au cas par cas : nombreuses traces de fixation, selon leur ampleur et la durée d’occupation.
Le principe de la grille appliqué aux peintures
Lorsqu’une grille de vétusté est prévue au bail, elle attribue aux peintures et revêtements muraux une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement pour chaque année écoulée. Le mécanisme est celui d’un amortissement : plus la peinture est ancienne, plus son usure est présumée, et plus la valeur résiduelle qui pourrait rester à la charge du locataire diminue. Les valeurs exactes ne sont pas fixées par la loi : elles dépendent de la grille de l’accord collectif applicable, qu’il convient de consulter directement.
Comment se calcule une éventuelle retenue
Si le locataire a réellement dégradé un mur au-delà de l’usage normal, le coût de la remise en état n’est pas facturé au prix du neuf. On retranche du montant la part correspondant à la vétusté déjà accumulée selon la grille. Le locataire ne supporte donc que la fraction non encore usée de la peinture. Certaines grilles prévoient en outre une franchise de départ, période initiale pendant laquelle aucun abattement ne joue encore.
À retenir avant l’état des lieux de sortie
Avant de quitter le logement, il est utile de reprendre l’état des lieux d’entrée et de comparer, mur par mur, ce qui a évolué. Reboucher proprement les trous de fixation et nettoyer les surfaces relève de l’entretien courant. En revanche, repeindre systématiquement n’est pas exigé du locataire : si la peinture a simplement vieilli, elle relève de la vétusté, à la charge du bailleur.