Questions
Peut-on faire un état des lieux sans le locataire ?
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Il arrive qu’un bailleur souhaite dresser l’état des lieux alors que le locataire est absent, injoignable ou refuse de se présenter. Ce guide explique pourquoi la présence des deux parties est au cœur du dispositif, ce que vaut un document établi seul et la voie de recours prévue par la loi lorsque l’accord amiable est impossible.
En bref
Un état des lieux valable est **contradictoire** : il se fait en présence des deux parties, ou de leurs représentants. Établi unilatéralement, sans le locataire, il n’a pas la même force de preuve. En cas de refus ou d’absence, la loi permet de faire appel à un commissaire de justice, aux frais partagés par moitié, après un avis adressé au moins sept jours à l’avance.
Un état des lieux est contradictoire par principe
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pose une règle simple : l’état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable, à l’entrée puis à la sortie, avant d’être annexé au bail. « Contradictoire » signifie que le bailleur et le locataire y participent ensemble et confrontent leurs constats sur place.
Dresser un état des lieux sans le locataire revient donc à priver le document de cette qualité essentielle. Rien n’empêche matériellement le bailleur de décrire le logement seul, mais un tel écrit n’engage que lui : il ne reflète pas un accord commun et sa valeur probante s’en trouve affaiblie.
La représentation, une solution souvent oubliée
La présence physique du locataire n’est pas toujours indispensable. Il peut se faire représenter par un tiers de confiance muni d’un mandat écrit : un proche, un membre de la famille ou un professionnel. Le représentant participe alors au constat, formule d’éventuelles réserves et signe le document.
- Prévoir un mandat écrit désignant clairement la personne qui représente le locataire.
- Fixer ensemble une date et une heure permettant à chacun d’être présent ou représenté.
- Conserver une trace des échanges et des convocations en cas de difficulté ultérieure.
Le recours au commissaire de justice
Lorsque le locataire est absent, injoignable ou refuse de participer, la loi prévoit une issue : faire appel à un commissaire de justice. Ce professionnel se déplace et dresse un état des lieux qui s’impose ensuite aux deux parties, même en l’absence de l’une d’elles.
Il informe le bailleur et le locataire de la date de son intervention par un avis adressé au moins sept jours à l’avance, afin que chacun puisse être présent ou se faire représenter. Son tarif est réglementé.
Les frais de l’intervention sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Chacun en supporte donc la moitié, ce qui incite à privilégier, quand c’est possible, la voie amiable et gratuite.
Et si aucun état des lieux n’est établi ?
Si, malgré tout, aucun état des lieux n’est dressé, ni à l’amiable ni par un commissaire de justice, la situation n’est pas sans règle. En l’absence d’état des lieux, la loi prévoit des présomptions qui encadrent la répartition des responsabilités à la sortie.
Ces présomptions s’apprécient avec prudence et selon la situation de chacun. Elles peuvent jouer différemment selon qu’il manque l’état d’entrée, celui de sortie, ou les deux, et ne remplacent jamais un véritable état des lieux signé par les deux parties.