État des lieux d’un logement meublé : le guide

Deux documents, une même logique

Dans un logement meublé, le bailleur ne loue pas seulement des murs : il met à disposition des meubles et des équipements. L’état des lieux décrit alors le logement pièce par pièce, tandis qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier recensent ce qui est fourni. L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose ce second document, établi lors de l’entrée et de la sortie du locataire.

Les deux documents fonctionnent ensemble. À la fin du bail, ils permettent de comparer l’état du logement et celui de chaque meuble avec leur état initial. C’est cette comparaison qui sert de base à tout règlement équitable entre les parties.

Les formes à respecter

L’article 25-5 précise que l’inventaire et l’état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes que l’état des lieux d’entrée et de sortie, puis annexés au bail. Concrètement, cela suppose :

• un document contradictoire, rédigé ensemble par le bailleur et le locataire ;
• une rédaction amiable, signée par les deux parties ;
• une annexion au bail, pour que l’inventaire fasse partie intégrante du contrat ;
• une description assez fine pour comparer l’entrée et la sortie, meuble par meuble.

L’état des lieux lui-même suit le cadre du décret n° 2016-382 : mentions attendues et comparaison entre l’entrée et la sortie. Le document peut être établi sur papier ou sous forme électronique, dès lors qu’il est daté, signé et conservé par chacun.

Le socle des onze éléments

Un logement ne peut être qualifié de meublé que s’il comporte un mobilier minimal. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze éléments que l’inventaire a tout intérêt à reprendre point par point : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur (ou réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C), vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Photographier pour compléter les mentions

Les photos datées ne sont pas imposées par la loi. Elles constituent néanmoins une bonne pratique : elles illustrent l’état réel du logement et du mobilier et viennent appuyer les mentions écrites, sans jamais les remplacer. Une description écrite précise reste le cœur du document.

Dépôt de garantie et préavis

La location meublée obéit à des règles propres. Le dépôt de garantie est fixé à deux mois de loyer hors charges par l’article 25-6, contre un mois pour une location vide. De son côté, le locataire d’un meublé bénéficie d’un préavis réduit à un mois au titre de l’article 25-8.

À la fin du bail, le dépôt est restitué dans un délai d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie et l’inventaire sont conformes à l’entrée, et de deux mois si des différences imputables au locataire apparaissent, en application de l’article 22. L’inventaire du mobilier joue donc un rôle direct dans le montant restitué.