Comment faire l’état des lieux d’un logement neuf ?

Un logement neuf n’échappe pas à l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie, annexé au bail. Cette obligation ne fait pas d’exception pour un logement neuf ou jamais occupé : l’état des lieux d’entrée reste nécessaire.

Constater par écrit que le logement est en parfait état à l’arrivée protège autant le locataire que le bailleur. C’est ce constat qui fixera le point de départ pour apprécier, à la sortie, l’usure et d’éventuelles dégradations.

Décrire le logement pièce par pièce

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 encadre le contenu de l’état des lieux. Pour un logement neuf, la description doit être aussi rigoureuse que pour tout autre bien :

• Décrire chaque pièce, ses revêtements (sols, murs, plafonds) et ses équipements.
• Noter les relevés de compteurs, le cas échéant, et la remise des clés.
• Indiquer explicitement l’état constaté (par exemple « neuf » ou « bon état ») pour chaque élément.

Pourquoi le détail compte, même sur du neuf

Un logement neuf peut présenter, dès l’entrée, de petites imperfections (finitions, micro-rayures, réglages). Les consigner évite qu’elles soient plus tard interprétées comme des dégradations imputables au locataire.

À l’inverse, un état des lieux d’entrée qui atteste sans ambiguïté du caractère neuf permet au bailleur d’objectiver, à la sortie, ce qui relève d’une dégradation et ce qui relève de la simple vétusté — l’usure normale, non facturable au locataire.

Vétusté et réparations locatives

À partir de l’entrée dans un logement neuf, la vétusté commence à courir : au fil du temps, un usage normal use les revêtements et équipements, sans que cette usure puisse être facturée au locataire.

À la sortie, seules les dégradations avérées, distinctes de l’usure normale, peuvent être discutées. Les réparations locatives à la charge du locataire relèvent d’une liste indicative fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.