Type de bien
État des lieux d’un logement ancien
4 min de lectureMis à jour le Sources officielles citées
Un logement ancien porte les marques du temps : parquets patinés, peintures anciennes, menuiseries d’époque. Ces caractéristiques rendent l’état des lieux d’entrée particulièrement important, pour ne pas imputer au locataire une usure préexistante. Ce guide détaille la démarche.
En bref
Dans un logement ancien, l’état des lieux d’entrée doit décrire finement l’usure existante, afin de ne pas l’imputer au locataire à la sortie. Il suit les mentions du décret n° 2016-382 et se compare à la sortie. Le décret n° 87-712 aide à distinguer usure normale, à la charge du bailleur, et réparations locatives.
Les marques du temps, un enjeu de description
Un logement ancien porte souvent les traces d’un usage prolongé : parquets patinés, peintures anciennes, menuiseries d’époque, faïences vieillies. Ces caractéristiques ne posent pas de difficulté en soi, mais elles rendent la description d’entrée décisive.
L’enjeu est simple : tout ce qui n’est pas noté à l’entrée risque, à tort, d’être attribué au locataire à la sortie. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 impose les mêmes mentions obligatoires que pour un logement récent, mais dans l’ancien, la finesse de la description prend une importance particulière.
Décrire l’usure existante avec précision
Dans un logement ancien, une mention générale du type « bon état » ne suffit pas. Il faut consigner les marques existantes, revêtement par revêtement. Le tableau ci-dessous récapitule les points de vigilance.
| Élément | Points à noter |
|---|---|
| Sols | Parquet patiné, lames marquées, carrelage fissuré ou joints anciens. |
| Murs et plafonds | Peinture jaunie, papier peint ancien, fissures et traces existantes. |
| Menuiseries | Portes et fenêtres d’époque, jeu, peinture écaillée et serrures. |
| Sanitaires | Faïence vieillie, robinetterie ancienne, émail marqué et joints. |
Chaque marque préexistante notée à l’entrée devient un point de comparaison protecteur pour la sortie. Plus la description est détaillée, moins la sortie prête à contestation.
Usure normale, vétusté et réparations
À la sortie, l’état des lieux est comparé à celui d’entrée. Cette comparaison distingue l’usure normale, liée à l’ancienneté et à un usage courant, des éventuelles réparations locatives à la charge du locataire.
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations et de l’entretien courant incombant au locataire. Dans un logement ancien, la part d’usure liée au temps revient au bailleur : c’est précisément pourquoi l’état d’entrée doit refléter fidèlement l’ancienneté du logement.
Compteurs, clés et installations anciennes
Le relevé des compteurs lorsqu’il y a lieu et le décompte des clés figurent parmi les mentions attendues. Dans l’ancien, il est utile de noter aussi l’état des installations d’époque visibles : radiateurs, tableau électrique apparent, robinetterie ancienne.
- Relever les index des compteurs présents dans le logement.
- Décompter les clés, y compris d’anciennes serrures ou une cave.
- Décrire l’état visible des installations anciennes, sans les évaluer techniquement.
La preuve par la description et les photos
Les photos datées ne sont pas imposées par la loi, mais elles constituent une bonne pratique, spécialement précieuse dans l’ancien : elles documentent l’état réel des revêtements patinés au moment de l’entrée.